Dossier de financement
Appartement T2 — exemple — simulation enregistrée le 08/10/2026, régime retenu : Réel foncier, TMI 30 %.
1. Synthèse
Le bien ne s'autofinance pas : il vous faut sortir 478 € par mois de votre poche, soit 5 741 € par an. Un effort de 100 à 200 € par mois passe généralement en dossier ; au-delà de 300 €, la banque demande des revenus solides à côté ou un apport plus élevé que les 20 000 € prévus ici.
2. Plan de financement
| Prix d'achat | 200 000 € |
|---|---|
| Frais de notaire (8,00 % du prix) | 16 000 € |
| Honoraires d'agence | 0 € |
| Travaux | 15 000 € |
| Frais bancaires et de garantie | 1 500 € |
| Coût total de l'opération | 232 500 € |
| Apport personnel | − 20 000 € |
| Montant à emprunter | 212 500 € |
| Capital emprunté | 212 500 € |
|---|---|
| Taux nominal | 3,50 % |
| Durée | 20 ans (240 mensualités) |
| Mensualité hors assurance | 1 232 € |
| Assurance emprunteur (0,34 % du capital / an) | 60 € |
| Mensualité totale | 1 293 € |
| Intérêts payés sur toute la durée | 97 729 € |
Les intérêts représentent 45,99 % du capital emprunté. C'est le chiffre que la plupart des simulateurs ne montrent pas : sur 20 ans, vous remboursez 310 229 € pour 212 500 € prêtés.
3. Compte d'exploitation, année 1
| Poste | Par mois | Par an |
|---|---|---|
| Loyer hors charges (quittance) | 900 € | 10 800 € |
| Loyer réellement encaissé (taux d'occupation 95,00 %) | 855 € | 10 260 € |
| Mensualité de crédit + assurance | − 1 293 € | − 15 511 € |
| Charges de copropriété non récupérables | − 150 € | − 1 800 € |
| Taxe foncière | − 100 € | − 1 200 € |
| Assurance propriétaire non occupant | − 17 € | − 200 € |
| Gestion locative (0,00 % des loyers) | − 0 € | − 0 € |
| Provision travaux et entretien | − 42 € | − 500 € |
| Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (Réel foncier) | − -268 € | − -3 210 € |
| Cash-flow | -478 € | -5 741 € |
4. Les cinq régimes fiscaux sur votre saisie
Même bien, même loyer, même TMI : seul le régime change. Le classement se fait sur l'enrichissement à 20 ans, revente comprise : un régime qui allège l'impôt chaque année peut le rendre en partie à la sortie.
| Régime | Impôt an 1 | Cash-flow an 1 / mois | Impôt sur 20 ans | Impôt à la revente | Enrichissement | TRI |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Micro-foncier location nue, abattement 30 % | 3 390 € | -1 028 € | 74 642 € | 0 € | -24 819 € | -1,0 % |
| Réel foncier (retenu) location nue, charges et déficit | économie 3 210 € | -478 € | 13 290 € | 0 € | +36 533 € | 1,6 % |
| LMNP micro-BIC meublé, abattement 50 % | 2 493 € | -954 € | 54 897 € | 0 € | -5 074 € | -0,2 % |
| LMNP réel meublé, amortissements | 0 € | -746 € | 0 € | 5 169 € | +44 654 € | 1,9 % |
| SCI à l'IS société, impôt sur les sociétés | 0 € | -746 € | 0 € | 8 206 € | +41 617 € | 1,8 % |
Sur 20 ans, LMNP réel est le plus favorable : 69 473 € d'enrichissement de plus que Micro-foncier, revente et impôt de plus-value compris.
À lire avant de choisir. Nu et meublé ne se louent pas au même prix : ce tableau compare à loyer égal. En SCI à l'IS, l'impôt affiché est celui de la société ; les dividendes que vous vous verseriez seraient imposés en plus. En LMNP réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value (CGI art. 150 VB, cessions depuis le 15 février 2025), sauf résidences étudiantes, seniors et EHPAD.
5. Projection sur 20 ans (Réel foncier)
Loyers revalorisés de 1,00 % par an, charges de 2,00 %. L'impôt suit la baisse des intérêts, l'épuisement des amortissements et les déficits reportés.
| Année | Loyers encaissés | Charges | Intérêts | Impôt | Cash-flow | Capital restant dû |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Année 1 | 10 260 € | − 3 700 € | − 7 318 € | + 3 210 € | -5 741 € | 205 029 € |
| Année 2 | 10 363 € | − 3 774 € | − 7 053 € | + 356 € | -8 567 € | 197 293 € |
| Année 3 | 10 466 € | − 3 849 € | − 6 778 € | + 265 € | -8 630 € | 189 282 € |
| Année 4 | 10 571 € | − 3 926 € | − 6 493 € | + 171 € | -8 696 € | 180 985 € |
| Année 5 | 10 677 € | − 4 005 € | − 6 198 € | + 75 € | -8 765 € | 172 394 € |
| Année 6 | 10 783 € | − 4 085 € | − 5 892 € | 0 € | -8 813 € | 163 497 € |
| Année 7 | 10 891 € | − 4 167 € | − 5 576 € | 0 € | -8 787 € | 154 284 € |
| Année 8 | 11 000 € | − 4 250 € | − 5 248 € | 0 € | -8 762 € | 144 742 € |
| Année 9 | 11 110 € | − 4 335 € | − 4 908 € | 0 € | -8 737 € | 134 862 € |
| Année 10 | 11 221 € | − 4 422 € | − 4 557 € | 0 € | -8 712 € | 124 630 € |
| Année 11 | 11 333 € | − 4 510 € | − 4 193 € | 0 € | -8 688 € | 114 034 € |
| Année 12 | 11 447 € | − 4 600 € | − 3 816 € | − 1 089 € | -9 754 € | 103 061 € |
| Année 13 | 11 561 € | − 4 692 € | − 3 426 € | − 1 284 € | -9 927 € | 91 699 € |
| Année 14 | 11 677 € | − 4 786 € | − 3 022 € | − 1 485 € | -10 106 € | 79 931 € |
| Année 15 | 11 794 € | − 4 882 € | − 2 603 € | − 1 692 € | -10 292 € | 67 746 € |
| Année 16 | 11 912 € | − 4 980 € | − 2 170 € | − 1 907 € | -10 486 € | 55 127 € |
| Année 17 | 12 031 € | − 5 079 € | − 1 721 € | − 2 128 € | -10 688 € | 42 059 € |
| Année 18 | 12 151 € | − 5 181 € | − 1 256 € | − 2 356 € | -10 897 € | 28 526 € |
| Année 19 | 12 272 € | − 5 285 € | − 775 € | − 2 591 € | -11 115 € | 14 512 € |
| Année 20 | 12 395 € | − 5 390 € | − 277 € | − 2 835 € | -11 341 € | 0 € |
6. Revente au bout de 20 ans
| Prix de vente estimé | 244 038 € |
|---|---|
| Capital restant dû remboursé à la banque | 0 € |
| Plus-value brute | 0 € |
| Impôt sur la plus-value (19 % + 17,2 %, abattements, surtaxe) | 0 € |
| Produit net de la revente | 244 038 € |
| Somme des cash-flows sur 20 ans | -187 505 € |
| Apport investi | − 20 000 € |
| Enrichissement net | +36 533 € |
| Taux de rentabilité interne (TRI) | 1,6 % |
Le TRI est le taux annuel qui égalise votre apport et tout ce que l'opération vous rend (cash-flows après impôt, puis produit net de la revente). Sans apport, il n'est pas calculable (n. c.). Pour le comparer à un placement, gardez en tête que l'immobilier est peu liquide et que la revente se fait rarement à la date prévue.
7. Tableau d'amortissement du prêt
Année par année, sur les 20 ans du prêt. C'est la pièce que réclame le banquier, et celle qui montre à quel moment la part d'intérêts passe sous la part de capital.
| Année | Capital remboursé | Intérêts payés | Capital restant dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 7 471 € | 7 318 € | 205 029 € |
| Année 2 | 7 736 € | 7 053 € | 197 293 € |
| Année 3 | 8 011 € | 6 778 € | 189 282 € |
| Année 4 | 8 296 € | 6 493 € | 180 985 € |
| Année 5 | 8 591 € | 6 198 € | 172 394 € |
| Année 6 | 8 897 € | 5 892 € | 163 497 € |
| Année 7 | 9 213 € | 5 576 € | 154 284 € |
| Année 8 | 9 541 € | 5 248 € | 144 742 € |
| Année 9 | 9 880 € | 4 908 € | 134 862 € |
| Année 10 | 10 232 € | 4 557 € | 124 630 € |
| Année 11 | 10 596 € | 4 193 € | 114 034 € |
| Année 12 | 10 973 € | 3 816 € | 103 061 € |
| Année 13 | 11 363 € | 3 426 € | 91 699 € |
| Année 14 | 11 767 € | 3 022 € | 79 931 € |
| Année 15 | 12 186 € | 2 603 € | 67 746 € |
| Année 16 | 12 619 € | 2 170 € | 55 127 € |
| Année 17 | 13 068 € | 1 721 € | 42 059 € |
| Année 18 | 13 533 € | 1 256 € | 28 526 € |
| Année 19 | 14 014 € | 775 € | 14 512 € |
| Année 20 | 14 512 € | 277 € | 0 € |
8. Hypothèses et méthode
Tout ce dossier découle de votre saisie et des règles ci-dessous. Rien n'y est estimé à votre place. Si un chiffre vous paraît faux, c'est une hypothèse d'entrée qu'il faut corriger dans le simulateur, pas le calcul.
| Poste | Règle retenue | Référence |
|---|---|---|
| Prélèvements sociaux | 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières ; 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle | CSG 9,2 % ou 10,6 % (LFSS 2026), CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 % |
| Micro-foncier | Abattement forfaitaire de 30 %, plafond 15 000 € de loyers bruts par an | CGI art. 32 |
| LMNP micro-BIC | Abattement de 50 %, plafond 77 700 € de recettes par an (location longue durée) | CGI art. 50-0 |
| Régime réel | Charges, intérêts, travaux et frais bancaires (année 1) déduits ; déficit hors intérêts imputé sur le revenu global jusqu'à 10 700 €, le reste reporté 10 ans | CGI art. 31 et 156 |
| LMNP réel | Charges, intérêts, amortissements (bâti : 85 % du prix et des frais d'acquisition sur 30 ans ; travaux sur 15 ans ; mobilier sur 7 ans), sans créer de déficit ; excédent reporté | CGI art. 39 C ; réintégration à la plus-value depuis le 15/02/2025 (art. 150 VB, III) |
| SCI à l'IS | Impôt sur les sociétés de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà ; plus-value calculée sur la valeur nette comptable. Dividendes non modélisés | CGI art. 219 |
| Plus-value (particuliers) | 19 % + 17,2 %, abattements pour durée de détention, forfaits 7,5 % et 15 %, surtaxe au-delà de 50 000 € | CGI art. 150 U à 150 VH, 1609 nonies G |
| Mensualité | Prêt amortissable à taux fixe, échéances constantes | Assurance calculée sur le capital initial |
| Impôt | Recalculé chaque année sur les loyers réellement encaissés, avec les reports de déficits et d'amortissements | Vacance appliquée via le taux d'occupation saisi |
Les limites que ce dossier ne franchit pas
- Nu et meublé sont comparés à loyer égal ; un meublé se loue en général plus cher, et demande du mobilier et un bail différent.
- L'amortissement LMNP est calculé en bloc. Un expert-comptable découpe par composants (gros œuvre, toiture, agencements) et tombera sur un autre chiffre.
- Le déficit foncier imputé sur le revenu global suppose que le bien reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit.
- Ni la CFE, ni les honoraires de comptable en LMNP réel (comptez 400 à 900 € par an), ni les frais de revente ne sont déduits s'ils ne figurent pas dans vos charges saisies.
- En SCI à l'IS, l'imposition des dividendes et les frais de la société (comptabilité, CFE) ne sont pas modélisés.
Document produit automatiquement à partir de votre saisie du 08/10/2026, édité le 08/10/2026. Il s'agit d'une simulation, pas d'un conseil fiscal ni d'une offre de prêt. Faites-le valider par votre banquier et votre comptable avant de signer quoi que ce soit. Calcul Rentabilité Locative — https://calculateur-rentabilite-locative.fr