Dossier de financement
Appartement T2 — exemple — simulation enregistrée le 06/08/2026, régime retenu : Réel, TMI 30 %.
1. Synthèse
Le bien ne s'autofinance pas : il vous faut sortir 746 € par mois de votre poche, soit 8 951 € par an. Un effort de 100 à 200 € par mois passe généralement en dossier ; au-delà de 300 €, la banque demande des revenus solides à côté ou un apport plus élevé que les 20 000 € prévus ici.
2. Plan de financement
| Prix d'achat | 200 000 € |
|---|---|
| Frais de notaire (8,00 % du prix) | 16 000 € |
| Honoraires d'agence | 0 € |
| Travaux | 15 000 € |
| Frais bancaires et de garantie | 1 500 € |
| Coût total de l'opération | 232 500 € |
| Apport personnel | − 20 000 € |
| Montant à emprunter | 212 500 € |
| Capital emprunté | 212 500 € |
|---|---|
| Taux nominal | 3,50 % |
| Durée | 20 ans (240 mensualités) |
| Mensualité hors assurance | 1 232 € |
| Assurance emprunteur (0,34 % du capital / an) | 60 € |
| Mensualité totale | 1 293 € |
| Intérêts payés sur toute la durée | 83 279 € |
Les intérêts représentent 39,19 % du capital emprunté. C'est le chiffre que la plupart des simulateurs ne montrent pas : sur 20 ans, vous remboursez 295 779 € pour 212 500 € prêtés.
3. Compte d'exploitation, année 1
| Poste | Par mois | Par an |
|---|---|---|
| Loyer hors charges (quittance) | 900 € | 10 800 € |
| Loyer réellement encaissé (taux d'occupation 95,00 %) | 855 € | 10 260 € |
| Mensualité de crédit + assurance | − 1 293 € | − 15 511 € |
| Charges de copropriété non récupérables | − 150 € | − 1 800 € |
| Taxe foncière | − 100 € | − 1 200 € |
| Assurance propriétaire non occupant | − 17 € | − 200 € |
| Gestion locative (0,00 % des loyers) | − 0 € | − 0 € |
| Provision travaux et entretien | − 42 € | − 500 € |
| Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (Réel) | − 0 € | − 0 € |
| Cash-flow | -746 € | -8 951 € |
4. Les quatre régimes fiscaux sur votre saisie
Même bien, même loyer, même TMI : seul le régime change. C'est l'arbitrage qui pèse le plus lourd sur le cash-flow d'un petit bailleur, et il se décide avant le premier bail.
| Régime | Impôt / an | Cash-flow / mois | Net-net |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier nu, abattement 30 % | 3 390 € | -1 028 € | 1,36 % |
| Réel nu, charges + intérêts déduits | 0 € | -746 € | 2,82 % |
| LMNP micro-BIC meublé, abattement 50 % | 2 421 € | -948 € | 1,78 % |
| LMNP réel meublé, charges + amortissement | 0 € | -746 € | 2,82 % |
À TMI 30 %, le Réel est le plus favorable sur l'année 1 : 3 390 € d'impôt en moins par an que le Micro-foncier, soit 282 € de cash-flow en plus chaque mois.
Le LMNP réel a une facture de sortie. Il déduit 5 667 € d'amortissement par an : le bâti, estimé à 85 % du prix d'achat (le terrain, les 15 % restants, ne s'amortit pas), passé en linéaire sur 30 ans. Depuis la loi de finances 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (CGI art. 150 VB). L'écart affiché est un gain de trésorerie annuel, pas un cadeau définitif.
5. Tableau d'amortissement du prêt
Année par année, sur les 20 ans du prêt. C'est la pièce que réclame le banquier, et celle qui montre à quel moment la part d'intérêts passe sous la part de capital.
| Année | Capital remboursé | Intérêts payés | Capital restant dû |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 7 471 € | 7 318 € | 205 029 € |
| Année 2 | 7 736 € | 7 053 € | 197 293 € |
| Année 3 | 8 011 € | 6 778 € | 189 282 € |
| Année 4 | 8 296 € | 6 493 € | 180 985 € |
| Année 5 | 8 591 € | 6 198 € | 172 394 € |
| Année 6 | 8 897 € | 5 892 € | 163 497 € |
| Année 7 | 9 213 € | 5 576 € | 154 284 € |
| Année 8 | 9 541 € | 5 248 € | 144 742 € |
| Année 9 | 9 880 € | 4 908 € | 134 862 € |
| Année 10 | 10 232 € | 4 557 € | 124 630 € |
| Année 11 | 10 596 € | 4 193 € | 114 034 € |
| Année 12 | 10 973 € | 3 816 € | 103 061 € |
| Année 13 | 11 363 € | 3 426 € | 91 699 € |
| Année 14 | 11 767 € | 3 022 € | 79 931 € |
| Année 15 | 12 186 € | 2 603 € | 67 746 € |
| Année 16 | 12 619 € | 2 170 € | 55 127 € |
| Année 17 | 13 068 € | 1 721 € | 42 059 € |
| Année 18 | 13 533 € | 1 256 € | 28 526 € |
| Année 19 | 14 014 € | 775 € | 14 512 € |
| Année 20 | 14 512 € | 277 € | 0 € |
6. Hypothèses et méthode
Tout ce dossier découle de votre saisie et des règles ci-dessous. Rien n'y est estimé à votre place. Si un chiffre vous paraît faux, c'est une hypothèse d'entrée qu'il faut corriger dans le simulateur, pas le calcul.
| Poste | Règle retenue | Référence |
|---|---|---|
| Prélèvements sociaux | 17,2 % sur les revenus fonciers et les BIC, en plus de l'impôt au TMI | CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 % |
| Micro-foncier | Abattement forfaitaire de 30 %, plafond 15 000 € de loyers bruts par an | CGI art. 32 |
| LMNP micro-BIC | Abattement de 50 %, plafond 77 700 € de recettes par an (location longue durée) | CGI art. 50-0 |
| Régime réel | Charges réelles et intérêts d'emprunt déduits ; déficit ramené à zéro (pas de report modélisé) | CGI art. 31 |
| LMNP réel | Charges, intérêts et amortissement du bâti (85 % du prix, linéaire sur 30 ans) | CGI art. 39 C ; réintégration à la plus-value depuis la LF 2025 (art. 150 VB) |
| Mensualité | Prêt amortissable à taux fixe, échéances constantes | Assurance calculée sur le capital initial |
| Impôt | Calculé sur l'année 1 uniquement, sur les loyers réellement encaissés | Vacance appliquée via le taux d'occupation saisi |
Les limites que ce dossier ne franchit pas
- L'impôt est figé sur l'année 1. Au régime réel, la part d'intérêts déductible baisse chaque année : l'impôt réel augmentera avec le temps, ce tableau ne le projette pas.
- Aucune hypothèse de revente, de plus-value ni de revalorisation des loyers n'est intégrée.
- L'amortissement LMNP est calculé en bloc sur 85 % du prix. Un expert-comptable découpe par composants (gros œuvre, toiture, agencements) et tombera sur un autre chiffre, souvent plus favorable les premières années.
- Le déficit foncier n'est ni reporté ni imputé sur le revenu global : il est simplement ramené à zéro.
- Ni la CFE, ni les honoraires de comptable en LMNP réel (comptez 400 à 900 € par an) ne sont déduits ici s'ils ne figurent pas dans vos charges saisies.
Document produit automatiquement à partir de votre saisie du 06/08/2026, édité le 06/08/2026. Il s'agit d'une simulation, pas d'un conseil fiscal ni d'une offre de prêt. Faites-le valider par votre banquier et votre comptable avant de signer quoi que ce soit. Calcul Rentabilité Locative — https://calculateur-rentabilite-locative.fr