Simulateur de rentabilité locative

Quel régime fiscal choisir ?

Les quatre régimes recalculés sur votre saisie, à loyer identique. Celui qui vous laisse le plus de cash-flow est surligné.

• Nu ou meublé, ce n'est pas le même bien. Micro-foncier et réel visent la location nue ; les deux LMNP visent le meublé. Passer au meublé, c'est un bail plus court, du mobilier à acheter et un loyer généralement plus élevé. On compare ici à loyer égal : si vous visez le meublé, remontez le loyer avant de lire ce tableau.
• Les plafonds décident souvent à votre place. Le micro-foncier s'arrête à 15 000 € de loyers bruts par an (CGI art. 32) ; au-delà, c'est le réel, point. Le micro-BIC meublé longue durée s'arrête à 77 700 € de recettes (CGI art. 50-0). Le tableau grise le régime auquel vous n'avez pas droit.
• Le LMNP réel a une facture de sortie. On déduit — d'amortissement : le bâti, que nous estimons à 85 % du prix d'achat (le terrain, les 15 % restants, ne s'amortit pas), passé en linéaire sur 30 ans. Un expert-comptable découpera par composants et tombera sur un autre chiffre. Depuis la loi de finances 2025, ces amortissements sont réintégrés dans la plus-value au moment de la revente (CGI art. 150 VB). L'écart affiché est un gain de trésorerie annuel, pas un cadeau définitif — vous le remboursez en partie à la sortie.
• Le réel et le LMNP réel déduisent ici les intérêts d'emprunt de l'année 1. Ils sont au plus haut au démarrage puis fondent : leur avantage se réduit d'année en année. Le déficit foncier reportable sur le revenu global (10 700 €/an, CGI art. 156) n'est pas modélisé — notre moteur plafonne le revenu foncier à 0 sans reporter.