Tableau de calcul de rentabilité locative à télécharger (Excel gratuit)

Ce que contient le classeur

Six onglets. Un seul contient des valeurs — les vôtres. Les cinq autres ne contiennent que des formules qui pointent dessus.

Les trois niveaux de rendement, nommés

La plupart des tableaux mélangent tout sous le mot « rentabilité ». L'onglet Synthèse sépare les trois niveaux et affiche la formule à côté de chacun.

L'écart n'est pas cosmétique. Sur les valeurs par défaut du formulaire ci-dessus — 200 000 €, 8 % de notaire, 900 € de loyer, prêt sur 20 ans à 3,5 %, TMI 30 %, micro-foncier — le classeur affiche 5,40 % de brut, 3,04 % de net et 1,47 % de net-net. Le brut est presque quatre fois le net-net. C'est le même bien.

Les « frais de notaire », décomposés

Le champ « frais de notaire » du formulaire est réglé à 8 %. Ce chiffre pèse : sur un achat à 200 000 €, il ajoute 16 000 € au coût total, donc au dénominateur de tous les rendements nets. Le classeur les intègre exactement ainsi (prix × 8 %). Mais ce ne sont presque pas des honoraires de notaire — c'est de l'impôt. Voici ce que couvrent réellement ces 8 % dans l'ancien.

Deux corrections à faire selon votre cas, directement dans le champ ci-dessus. Dans le neuf, descendez à 2-3 % : les droits de mutation y sont réduits, c'est le principal écart avec l'ancien. À l'inverse, plusieurs départements ont relevé leur part des droits en 2025, ce qui pousse certains achats au-delà de 8 % — vérifiez le taux applicable chez vous. Le champ est éditable pour ça. Barème et cas particuliers : service-public.fr.

Le chiffre que vous venez vraiment chercher

Ce n'est pas un pourcentage. C'est le cash-flow, et l'onglet Synthèse le sort en clair.

Sur le même exemple : loyer effectif 855 € (900 € × 95 % d'occupation), mensualité 1 253 €, assurance 61 €, charges 308 €, impôt mensualisé 283 €. Résultat : −1 050 € par mois. Ce bien ne s'autofinance pas, il vous coûte 1 050 € d'épargne forcée chaque mois, soit 12 597 € sur l'année. Le classeur affiche ce montant sur une ligne appelée « Effort d'épargne mensuel », parce que c'est ce que c'est.

Ça ne veut pas dire que l'opération est mauvaise — vous remboursez 7 594 € de capital la première année et la plus-value peut compenser. Ça veut dire que vous devez pouvoir sortir 1 050 € par mois pendant 20 ans. Un tableau qui vous cache ce chiffre derrière un « rendement de 5,4 % » ne vous rend pas service.

L'onglet Régimes : où se joue vraiment l'argent

Toujours sur le même exemple, les quatre régimes recalculés à loyer identique :

3 390 € d'écart annuel entre le micro-foncier et le réel, sur exactement le même bien et le même loyer. Pourquoi ? Parce que la première année vous payez 7 439 € d'intérêts, et qu'au réel ils sont déductibles. L'abattement de 30 % du micro-foncier ne fait pas le poids.

Deux réserves que le classeur affiche noir sur blanc, et qu'il faut lire. D'abord, cet avantage fond : les intérêts baissent chaque année pendant que le loyer, lui, ne bouge pas. L'onglet Projection montre l'impôt remonter année après année au réel. Ensuite, on compare ici à loyer égal — or le meublé se loue plus cher. Si vous visez le LMNP, remontez le loyer dans Saisie!B12 avant de lire le tableau, sinon vous sous-estimez les deux dernières lignes.

La revente : la moitié du calcul que les autres tableaux oublient

Le classeur ci-dessus s'arrête à la détention. Or personne ne garde un bien locatif pour toujours : le jour de la revente, l'État reprend une part de la plus-value, et cette part dépend du nombre d'années où vous avez tenu. C'est là que se joue une bonne partie du gain réel, et c'est exactement ce que le rendement année 1 ne voit pas.

La plus-value imposable, ce n'est pas prix de vente − prix d'achat. Le fisc vous autorise deux forfaits qui gonflent le prix d'entrée et écrasent la base imposable :

• + 7,5 % de frais d'acquisition (CGI art. 150 VB), sans justificatif à fournir. Sur un achat à 200 000 €, ça ajoute 15 000 € au prix d'entrée.
• + 15 % de travaux dès que vous détenez depuis plus de 5 ans, forfait lui aussi accepté sans facture : 30 000 € de plus sur le même bien.

Votre prix d'acquisition « corrigé » passe donc de 200 000 à 245 000 €. La plus-value se mesure à partir de là, puis on lui applique un abattement qui grimpe avec chaque année de détention.

Deux seuils à retenir : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, exonération de prélèvements sociaux à 30 ans. Entre les deux, vous ne payez plus les 19 % mais toujours une partie des 17,2 %.

Reprenons le bien à 200 000 €. Supposons une revente à 300 000 € après 15 ans de détention — une hypothèse de travail, pas une promesse de marché.

À 15 ans, vous avez 10 années au-delà de la cinquième : abattement de 60 % pour l'IR (10 × 6 %) et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux (10 × 1,65 %).

• Impôt sur le revenu : 55 000 × 40 % = 22 000 € imposés à 19 % → 4 180 €
• Prélèvements sociaux : 55 000 × 83,5 % = 45 925 € à 17,2 % → 7 900 €

Total prélevé sur la revente : environ 12 080 €. Vous conservez 42 900 € de plus-value nette. Regardez le déséquilibre : l'abattement fait fondre l'IR (60 % à 15 ans) bien plus vite que les prélèvements sociaux (16,5 %). Au bout du compte, ce sont les 17,2 % qui pèsent le plus longtemps. On ne peut donc pas résumer la fiscalité de sortie à « exonéré après 22 ans » : à cette date, les prélèvements sociaux courent encore 8 ans. Barème et forfaits : impots.gouv.fr, CGI art. 150 VB et 150 VC.

Le rendement année 1 ment sur toute la durée (le TRI, en clair)

Le net-net de 1,47 % de notre exemple, c'est une photo prise le premier janvier de la première année. Il oublie deux choses qui vous enrichissent sans jamais passer par le cash-flow.

La première, c'est le capital remboursé. Dès l'année 1, 7 594 € de vos mensualités ne partent pas en fumée : ils effacent de la dette. Ce n'est pas du rendement au sens du loyer, mais c'est de l'épargne forcée qui vous revient à la revente. La seconde, c'est la plus-value nette qu'on vient de calculer.

Le taux qui réconcilie tout ça s'appelle le TRI, taux de rendement interne. Il traite votre apport et vos efforts d'épargne mensuels comme des sorties, les loyers nets d'impôt et la revente nette comme des entrées, puis cherche le taux annuel qui équilibre le tout sur la durée réelle de détention. Un bien à cash-flow négatif comme le nôtre peut afficher un TRI honorable une fois la revente et le capital remboursé intégrés — ou rester médiocre si la plus-value ne vient pas. C'est le seul chiffre qui répond à « est-ce que cet argent aurait mieux travaillé ailleurs ? ».

Le classeur ne sort pas encore le TRI tout seul. Mais tout est là pour le poser à la main : l'onglet Projection donne la suite des cash-flows année par année, il ne reste qu'à ajouter la revente nette sur la dernière ligne et à appliquer la fonction TRI (ou IRR) de votre tableur sur la colonne. Le capital restant dû au 31/12, déjà calculé dans la Projection, vous donne la dette à solder le jour de la vente.

SCI à l'IS : le 5^e régime, et ses deux visages

Le comparateur du classeur s'arrête aux quatre régimes du particulier. Le cinquième, la SCI à l'impôt sur les sociétés, joue dans une autre cour. Il mérite d'être compris avant de s'y engager, parce qu'il ne se déroule que dans un sens.

Premier malentendu à lever : « SCI » ne veut pas dire « autre fiscalité ». Une SCI classique est à l'impôt sur le revenu, et là elle est fiscalement transparente : chaque associé déclare sa quote-part de résultat comme s'il détenait le bien en direct, avec les mêmes régimes (micro-foncier ou réel) et le même abattement de plus-value à la revente. Elle ne change donc rien au comparateur ci-dessus. Elle sert à détenir à plusieurs et à organiser la transmission des parts, pas à payer moins d'impôt. La vraie bascule fiscale, c'est l'option pour l'IS — révocable durant les cinq premiers exercices, définitive ensuite.

Son atout est massif : à l'IS, vous amortissez le bâti (souvent 2 à 3 % par an de la valeur hors terrain). Cet amortissement, déductible, efface fréquemment tout le bénéfice imposable pendant des années. Le peu qui reste est taxé à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % — taux réduit réservé aux sociétés dont le capital est libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Face à une TMI de 30 ou 41 % majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux, l'écart annuel saute aux yeux.

Le piège est à la sortie, et il est brutal. À la revente, une SCI à l'IS ne bénéficie d'aucun abattement pour durée de détention : le régime des plus-values professionnelles réintègre tous les amortissements déduits, si bien que la plus-value taxable se calcule sur une valeur comptable proche de zéro. Le bien que vous avez amorti pendant 20 ans est revendu comme s'il ne vous avait presque rien coûté. Ajoutez la taxation des bénéfices à la distribution vers votre compte personnel, et l'avantage annuel peut se retourner complètement.

La règle tient en une phrase : la SCI à l'IS gagne quand vous ne distribuez pas et que vous ne revendez pas — détention longue, réinvestissement, transmission. Elle perd si votre horizon est la revente à moyen terme. C'est une décision de patrimoine, pas une case à cocher : voyez un notaire ou un expert-comptable avant de la prendre. Barème IS : economie.gouv.fr.

Un seul jeu de chiffres ment : faites tourner trois scénarios

Le classeur part sur 95 % d'occupation et un loyer constant. C'est un scénario réaliste, pas une prophétie. Trois variables peuvent faire basculer un bien du vert au rouge, et rien n'est verrouillé pour les tester :

• La vacance locative. Un mois de trou par an, c'est déjà 8 % de loyer en moins. Dans l'onglet Saisie, descendez le taux d'occupation à 90 % (un mois et demi vide) et regardez le cash-flow encaisser le choc.
• Les impayés. Le classeur ne les isole pas — traitez-les comme de la vacance. Un locataire qui ne paie pas trois mois, c'est un taux d'occupation à 75 % cette année-là. C'est le scénario qui coûte le plus cher en trésorerie, faites-le tourner au moins une fois.
• La revalorisation. À l'inverse, pour un scénario optimiste, indexez loyer et valeur du bien : dans l'onglet Projection, remplacez la colonne loyer par =B3*1.02 pour +2 % par an. La plus-value de la section précédente en ressort mécaniquement plus élevée.

Ne décidez jamais sur le seul scénario réaliste. Faites tourner le pessimiste — vacance haute, zéro revalorisation — et ne gardez le bien que s'il reste soutenable là-dessous. Le scénario optimiste, gardez-le pour rêver, pas pour emprunter.

Pourquoi un classeur rempli plutôt qu'un classeur vierge

Le modèle Excel vierge fait porter tout le travail à celui qui télécharge. Vous ouvrez le fichier, vous devez comprendre l'architecture de quelqu'un d'autre, retrouver quelle cellule attend quoi, et ne surtout rien casser — les modèles les plus diffusés protègent leurs formules, imposent parfois le vieux format .xls, et certains refusent purement et simplement de s'ouvrir sur mobile.

Notre chemin est inverse : notre moteur PHP fait le calcul, vous récupérez le résultat. Vous obtenez en 30 secondes, depuis votre téléphone dans le couloir de la visite, ce qu'un modèle vierge vous fait construire en 30 minutes assis à un bureau.

Et un fichier téléchargé ne se met jamais à jour. Le nôtre non plus — c'est un fichier. La différence, c'est que le site, lui, suit les barèmes : après une loi de finances, revenez et retéléchargez. C'est aussi pour ça que l'onglet Hypothèses porte une date de génération.

Ce que ce tableau ne fait pas

Autant le dire avant que vous le découvriez en l'ouvrant.

• Pas de plus-value à la revente automatisée. Le classeur s'arrête à la détention : il ne calcule pas l'abattement pour durée de détention ni la réintégration des amortissements. La méthode complète, forfaits et barème compris, est détaillée plus haut — à poser à la main pour l'instant.
• Pas de déficit foncier. Quand les charges dépassent les loyers, la base est ramenée à zéro sans imputation sur le revenu global ni report sur 10 ans. Votre impôt réel peut donc être plus bas que celui affiché. Le mécanisme est expliqué sur notre page déficit foncier.
• Pas de SCI à l'IS dans le comparateur. Il s'arrête aux quatre régimes du particulier. Le cinquième régime, ses atouts et son piège de sortie, sont traités plus haut.
• Pas d'indexation. Loyer, charges et taxe foncière restent constants sur toute la projection. Pour indexer, remplacez la colonne B de l'onglet Projection par =B3*1.02. Rien n'est protégé, c'est fait pour.
• Pas de passage de tranche. Votre TMI est appliquée telle quelle. Si le revenu foncier vous fait changer de tranche, le classeur ne le voit pas.

Questions fréquentes