Tableau de calcul de rentabilité locative à télécharger (Excel gratuit)
Les tableaux Excel qui circulent arrivent vides. Vous téléchargez, vous ouvrez, vous découvrez huit onglets et quarante cellules à remplir en priant pour ne pas casser une formule protégée. Ici, vous donnez six chiffres, on vous rend le classeur déjà rempli des vôtres — formules intactes, rien de verrouillé.
Barèmes à jour au 17/07/2026 · fichier .xlsx · pas d'email demandé
Vos six chiffres, votre classeur
Le fichier se télécharge directement. Aucun compte, aucune adresse email, aucun écran intermédiaire.
Les autres paramètres (charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO, vacance, provision travaux, apport, frais d'agence) partent sur des valeurs par défaut et sont modifiables directement dans l'onglet Saisie du classeur. Vous voulez tout régler avant de télécharger ? Passez par le simulateur complet, le bouton d'export s'y trouve aussi.
Ce que contient le classeur
Six onglets. Un seul contient des valeurs — les vôtres. Les cinq autres ne contiennent que des formules qui pointent dessus.
| Onglet | Ce qu'il contient |
|---|---|
| Saisie | Les 21 paramètres, pré-remplis avec vos chiffres. Chaque ligne porte une note qui dit ce qu'elle change. C'est la seule feuille que vous avez besoin de toucher. |
| Synthèse | Coût total, mensualité (formule PMT), rendement brut, net, net-net, cash-flow mensuel et effort d'épargne. Chaque ligne indique en clair comment le chiffre est obtenu. |
| Amortissement | Le prêt mois par mois, pas année par année : 240 lignes pour un prêt sur 20 ans. Capital restant, intérêts, capital remboursé. Même récurrence que notre moteur, donc mêmes chiffres à l'euro près. |
| Projection | Année par année sur la durée du prêt (20 ans max) : loyers, charges, intérêts, capital remboursé, impôt estimé, cash-flow, capital restant dû au 31/12. |
| Régimes | Les 4 régimes recalculés sur votre saisie à loyer identique, avec l'écart d'impôt entre le meilleur et le pire, et un test de plafond qui vous dit si vous y avez droit. |
| Hypothèses & sources | Chaque hypothèse, son article de loi, et surtout ce que le classeur ne fait pas. Vous emportez la méthode avec le fichier. |
Les trois niveaux de rendement, nommés
La plupart des tableaux mélangent tout sous le mot « rentabilité ». L'onglet Synthèse sépare les trois niveaux et affiche la formule à côté de chacun.
| Niveau | Formule | Ce qu'il vaut vraiment |
|---|---|---|
| Brut | Loyer annuel ÷ prix d'achat | Le chiffre des annonces. Il ignore les frais de notaire, les charges, la vacance, le crédit et l'impôt. Utile pour trier 30 annonces en 10 minutes, dangereux pour décider. |
| Net | (Loyer encaissé − charges) ÷ coût total | Le seul comparable honnête entre deux biens. Le dénominateur passe du prix au coût total : notaire, agence, travaux, frais bancaires inclus. |
| Net-net | (Loyer encaissé − charges − impôt) ÷ coût total | Après IR au TMI et prélèvements sociaux de 17,2 %. C'est celui qui décide, et c'est celui que presque personne ne calcule. |
L'écart n'est pas cosmétique. Sur les valeurs par défaut du formulaire ci-dessus — 200 000 €, 8 % de notaire, 900 € de loyer, prêt sur 20 ans à 3,5 %, TMI 30 %, micro-foncier — le classeur affiche 5,40 % de brut, 3,04 % de net et 1,47 % de net-net. Le brut est presque quatre fois le net-net. C'est le même bien.
Le chiffre que vous venez vraiment chercher
Ce n'est pas un pourcentage. C'est le cash-flow, et l'onglet Synthèse le sort en clair.
Sur le même exemple : loyer effectif 855 € (900 € × 95 % d'occupation), mensualité 1 253 €, assurance 61 €, charges 308 €, impôt mensualisé 283 €. Résultat : −1 050 € par mois. Ce bien ne s'autofinance pas, il vous coûte 1 050 € d'épargne forcée chaque mois, soit 12 597 € sur l'année. Le classeur affiche ce montant sur une ligne appelée « Effort d'épargne mensuel », parce que c'est ce que c'est.
Ça ne veut pas dire que l'opération est mauvaise — vous remboursez 7 594 € de capital la première année et la plus-value peut compenser. Ça veut dire que vous devez pouvoir sortir 1 050 € par mois pendant 20 ans. Un tableau qui vous cache ce chiffre derrière un « rendement de 5,4 % » ne vous rend pas service.
L'onglet Régimes : où se joue vraiment l'argent
Toujours sur le même exemple, les quatre régimes recalculés à loyer identique :
| Régime | Impôt / an | Cash-flow / mois | Net-net |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier (nu, abattement 30 %) | 3 390 € | −1 050 € | 1,47 % |
| Réel (nu, charges et intérêts déduits) | 0 € | −767 € | 3,04 % |
| LMNP micro-BIC (meublé, abattement 50 %) | 2 421 € | −969 € | 1,92 % |
| LMNP réel (meublé, charges + amortissement) | 0 € | −767 € | 3,04 % |
3 390 € d'écart annuel entre le micro-foncier et le réel, sur exactement le même bien et le même loyer. Pourquoi ? Parce que la première année vous payez 7 439 € d'intérêts, et qu'au réel ils sont déductibles. L'abattement de 30 % du micro-foncier ne fait pas le poids.
Deux réserves que le classeur affiche noir sur blanc, et qu'il faut lire. D'abord, cet avantage fond : les intérêts baissent chaque année pendant que le loyer, lui, ne bouge pas. L'onglet Projection montre l'impôt remonter année après année au réel. Ensuite, on compare ici à loyer égal — or le meublé se loue plus cher. Si vous visez le LMNP, remontez le loyer dans Saisie!B12 avant de lire le tableau, sinon vous sous-estimez les deux dernières lignes.
Pourquoi un classeur rempli plutôt qu'un classeur vierge
Le modèle Excel vierge fait porter tout le travail à celui qui télécharge. Vous ouvrez le fichier, vous devez comprendre l'architecture de quelqu'un d'autre, retrouver quelle cellule attend quoi, et ne surtout rien casser — les modèles les plus diffusés protègent leurs formules, imposent parfois le vieux format .xls, et certains refusent purement et simplement de s'ouvrir sur mobile.
Notre chemin est inverse : notre moteur PHP fait le calcul, vous récupérez le résultat. Vous obtenez en 30 secondes, depuis votre téléphone dans le couloir de la visite, ce qu'un modèle vierge vous fait construire en 30 minutes assis à un bureau.
Et un fichier téléchargé ne se met jamais à jour. Le nôtre non plus — c'est un fichier. La différence, c'est que le site, lui, suit les barèmes : après une loi de finances, revenez et retéléchargez. C'est aussi pour ça que l'onglet Hypothèses porte une date de génération.
Ce que ce tableau ne fait pas
Autant le dire avant que vous le découvriez en l'ouvrant.
- Pas de plus-value à la revente. Ni abattements pour durée de détention, ni réintégration des amortissements LMNP (CGI art. 150 VB). Le classeur s'arrête à la détention.
- Pas de déficit foncier. Quand les charges dépassent les loyers, la base est ramenée à zéro sans imputation sur le revenu global ni report sur 10 ans. Votre impôt réel peut donc être plus bas que celui affiché. Le mécanisme est expliqué sur notre page déficit foncier.
- Pas de SCI à l'IS. Le comparateur s'arrête aux quatre régimes du particulier.
- Pas d'indexation. Loyer, charges et taxe foncière restent constants sur toute la projection. Pour indexer, remplacez la colonne B de l'onglet Projection par
=B3*1.02. Rien n'est protégé, c'est fait pour. - Pas de passage de tranche. Votre TMI est appliquée telle quelle. Si le revenu foncier vous fait changer de tranche, le classeur ne le voit pas.
Questions fréquentes
Le fichier Excel est-il vraiment gratuit ?
Oui. Le .xlsx est gratuit, illimité, sans compte et sans adresse email. Vous cliquez, le fichier arrive. Le seul produit payant du site est le dossier de financement PDF à 9,90 €, mis en page pour être envoyé à un banquier — un document que vous adressez à quelqu'un d'autre, alors que l'Excel, vous le gardez pour vous.
Les formules sont-elles vivantes ou les valeurs sont-elles figées ?
Vivantes. Seul l'onglet Saisie contient des valeurs : les cinq autres ne contiennent que des formules qui pointent dessus. Changez le loyer dans Saisie!B12 ou le taux dans Saisie!B9, et la mensualité, les 240 lignes d'amortissement, la projection et les 4 régimes se recalculent seuls. Aucune cellule n'est verrouillée, aucune formule n'est masquée.
Le fichier s'ouvre-t-il dans LibreOffice, Google Sheets ou Numbers ?
Oui. C'est un .xlsx standard sans macro : Excel 2007 et plus, LibreOffice Calc, Google Sheets (Fichier > Importer) et Numbers l'ouvrent. Les fonctions utilisées sont volontairement banales — PMT, SUMIF, INDEX, MATCH, IF, MAX — pour qu'aucun tableur ne renvoie #NOM?.
Quelle différence avec le simulateur en ligne ?
Les mêmes formules, deux usages. Le simulateur affiche le résultat instantanément et gère les 21 paramètres à l'écran ; le classeur, vous l'emportez, vous le triturez et vous le gardez. L'export .xlsx est disponible depuis le simulateur aussi, une fois vos chiffres réglés.
Pourquoi mon impôt est-il à zéro dans le classeur ?
Deux causes possibles. Soit votre TMI est à 0 % : le classeur met alors l'impôt à zéro, prélèvements sociaux compris — c'est une approximation que nous reproduisons volontairement pour que le fichier et le site affichent la même chose. Soit votre base imposable est négative (charges et intérêts supérieurs aux loyers) : elle est ramenée à zéro, sans report de déficit.
Vous voulez régler les 21 paramètres avant d'exporter ?
Le simulateur complet gère la vacance, la provision travaux, les frais de gestion, l'apport et l'assurance emprunteur. Le bouton d'export .xlsx est en bas des résultats.
Ouvrir le simulateur complet