Fiscalité des revenus fonciers 2026 : guide complet

Location nue ou location meublée : quelle fiscalité ?

La fiscalité de vos revenus locatifs dépend du type de location :

• Location nue (non meublée) → revenus fonciers (formulaire 2044 ou 2042 si micro-foncier)
• Location meublée → BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) en LMNP ou LMP (formulaire 2031-SD)
• SCI à l'IR → revenus fonciers (location nue) ou BIC (location meublée)
• SCI à l'IS → imposition au taux IS, indépendante de votre TMI personnelle

Dans cette page, on parle location nue. Pour la location meublée, voir notre guide Rentabilité LMNP & micro-BIC.

Le micro-foncier (location nue, < 15 000 EUR/an)

Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 EUR. Vous déclarez les loyers sur la déclaration 2042 directe (case 4BE), pas besoin de remplir la 2044.

• Abattement forfaitaire : 30% sur les loyers bruts (réputé couvrir toutes les charges)
• Base imposable : 70% des loyers
• Imposition : barème progressif de l'IR (selon TMI) + 17,2% de prélèvements sociaux
• Avantage : simplicité, aucun justificatif à conserver
• Inconvénient : aucune charge réellement déductible (intérêts d'emprunt, travaux, etc.)

Exemple chiffré micro-foncier

Loyers bruts 2026 : 9 600 EUR (800 EUR/mois). TMI : 30%.

• Base imposable : 9 600 × 70% = 6 720 EUR
• Impôt sur le revenu : 6 720 × 30% = 2 016 EUR
• Prélèvements sociaux : 6 720 × 17,2% = 1 156 EUR
• Total imposition : 3 172 EUR (soit 33% des loyers bruts)

Le régime réel (location nue, > 15 000 EUR/an ou option)

Le régime réel est obligatoire au-delà de 15 000 EUR de revenus fonciers, et optionnel en dessous (engagement de 3 ans). Vous remplissez la déclaration 2044 en plus de la 2042. Pour faciliter cette étape, voir notre simulateur declaration-foncier.fr qui pré-remplit la 2044.

Charges déductibles :

• Intérêts d'emprunt et frais annexes (assurance emprunteur, frais de dossier, garantie)
• Charges de copropriété non récupérables sur le locataire
• Taxe foncière (hors ordures ménagères refacturées)
• Assurance propriétaire non occupant (PNO) et assurance loyers impayés (GLI)
• Frais de gestion (agence, comptable, expert-comptable, syndic)
• Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (hors construction/agrandissement)
• Frais de procédure (recouvrement de loyers impayés)
• Frais de gérance et de garde (concierge, gardien)
• Provisions pour charges (acompte appel de fonds copropriété)

Déficit foncier : un levier puissant

Si vos charges dépassent vos revenus fonciers, vous générez un déficit foncier :

• Imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 EUR/an (21 400 EUR pour les travaux énergétiques 2023-2025 prolongés jusqu'en 2027)
• L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
• Les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que des revenus fonciers (pas du revenu global)

Plus de détails : Déficit foncier immobilier.

Barème de l'impôt sur le revenu 2026

Les revenus fonciers s'ajoutent à vos autres revenus (salaires, dividendes…) et sont imposés selon le barème progressif :

Tranche revenu imposable	Taux marginal (TMI)
Jusqu'à 11 497 EUR	0%
De 11 498 à 29 315 EUR	11%
De 29 316 à 83 823 EUR	30%
De 83 824 à 180 294 EUR	41%
Au-delà de 180 294 EUR	45%

Barème indicatif loi de finances 2026 (par part de quotient familial). À actualiser chaque année.

Prélèvements sociaux : 17,2%

Quel que soit le régime (micro ou réel), les revenus fonciers nets sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2% :

• CSG : 9,2% (dont 6,8% déductible des revenus de l'année suivante au régime réel)
• CRDS : 0,5%
• Prélèvement de solidarité : 7,5%

SCI à l'IR vs SCI à l'IS

Constituer une SCI peut changer la fiscalité :

• SCI à l'IR (transparence fiscale) : chaque associé déclare sa quote-part de bénéfice foncier sur sa propre 2042. Mêmes règles que la détention en direct (micro-foncier ou réel).
• SCI à l'IS : imposition au taux IS (15% jusqu'à 42 500 EUR de bénéfice, 25% au-delà). Possibilité d'amortir le bien comme en LMNP réel. Mais à la revente, plus-value calculée sur le prix amorti = lourde imposition.

Comment optimiser sa fiscalité locative ?

1. Comparer micro vs réel : si charges réelles > 30% des loyers, basculer au réel
2. Anticiper les travaux : regrouper plusieurs travaux la même année pour générer un déficit foncier
3. Choisir le bon régime de location : LMNP réel souvent plus intéressant que le foncier réel (amortissement)
4. Étaler la fiscalité : SCI à l'IS pour différer l'impôt (à arbitrer avec la fiscalité de sortie)
5. Utiliser un simulateur avant d'investir : notre simulateur calcule le rendement net-net sur les 4 régimes en parallèle

Quel régime choisir ? Synthèse

Situation	Régime recommandé
Location nue, peu de charges, pas de crédit	Micro-foncier
Location nue, crédit récent (gros intérêts)	Régime réel
Location nue, travaux importants	Régime réel + déficit foncier
Location meublée occasionnelle	Micro-BIC (50% d'abattement)
Location meublée à plein temps + crédit	LMNP réel (amortissement)
Patrimoine à transmettre	SCI à l'IR ou à l'IS selon stratégie

FAQ fiscalité revenus fonciers

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Au micro-foncier (loyers < 15 000 EUR/an), vous déclarez les loyers bruts directement en case 4BE de la 2042. L'abattement de 30% est calculé automatiquement. Au régime réel, vous remplissez la déclaration 2044 qui détaille recettes et charges, puis reportez le résultat sur la 2042.

Peut-on passer du micro-foncier au réel ?

Oui, l'option pour le régime réel est libre. Mais attention : elle est irrévocable pendant 3 ans. À l'issue, vous repassez automatiquement au micro-foncier si les loyers sont < 15 000 EUR, sauf option renouvelée.

Les travaux sont-ils tous déductibles ?

Au régime réel, sont déductibles les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas (ils sont capitalisés). Une cuisine équipée installée pour louer en meublé bascule en LMNP et change le régime.

Qu'est-ce que le déficit foncier exactement ?

Le déficit foncier est la situation où vos charges déductibles dépassent vos loyers sur l'année. Cette perte peut s'imputer sur votre revenu global jusqu'à 10 700 EUR (21 400 EUR pour travaux énergétiques), réduisant ainsi votre IR. L'excédent se reporte sur 10 ans de revenus fonciers.

Faut-il créer une SCI pour louer ?

Pas systématiquement. La SCI a du sens pour : transmettre à plusieurs héritiers (parts plus faciles à donner que des m²), détenir à plusieurs sans indivision, ou choisir l'IS pour différer l'impôt. Pour un seul investisseur en location nue, la SCI à l'IR ne change rien à la fiscalité.

Comment réduire les prélèvements sociaux ?

Les 17,2% de prélèvements sociaux s'appliquent au revenu foncier net, peu importe le régime. Pour réduire l'assiette : choisir le régime réel pour déduire un maximum de charges, ou opter pour la location meublée (BIC) qui permet d'amortir et donc de réduire le bénéfice imposable à zéro pendant 10-15 ans.

Le simulateur prend-il en compte les prélèvements sociaux ?

Oui. Le calcul du rendement net-net intègre l'IR (selon votre TMI) + les 17,2% de prélèvements sociaux. C'est pour ça qu'il diffère significativement du rendement net "classique" qui ne compte que les charges, sans la fiscalité.