Calculateur de rendement locatif : du brut au net-net, cash-flow et fiscalité
Simulateur de rentabilité locative gratuit : rendement brut, net et net-net après impôt, cash-flow mensuel et tableau d'amortissement. Les 4 régimes fiscaux (micro-foncier, réel, LMNP micro-BIC, LMNP réel). Sans inscription, sans email.
Barèmes fiscaux et données de marché à jour — juillet 2026
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- Loyers encaissés sur 12 mois—
- Frais de notaire—
- Coût réel d'acquisition—
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Formule appliquée : (loyer mensuel × 12) ÷ (prix + frais de notaire) × 100. Aucune charge, aucun crédit, aucun impôt à ce stade — c'est justement le piège du rendement brut.
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Micro-foncier, réel, LMNP Micro-BIC ou LMNP réel. Comparez l'impact fiscal sur votre rendement net-net.
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Comment calculer la rentabilité locative ?
Rendement brut
Le rendement brut est le ratio le plus simple : (Loyer annuel / Prix d'achat) x 100. Il donne un premier aperçu rapide mais ne prend pas en compte les charges.
Rendement net
Le rendement net déduit toutes les charges (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion, vacance locative) du loyer annuel, et divise par le coût total d'acquisition.
Rendement net-net (après impôts)
Le rendement net-net prend en compte la fiscalité selon votre régime (micro-foncier, réel, LMNP). C'est le rendement le plus réaliste pour comparer les investissements.
Cash-flow mensuel
Le cash-flow correspond à ce qu'il vous reste en poche chaque mois après avoir payé le crédit, les charges et les impôts. Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance.
Rendement locatif moyen en France en 2026
Avant de lancer le calcul, il faut savoir à quoi se comparer. Le rendement brut « normal » n'est pas le même à Paris et à Saint-Étienne. Voici les ordres de grandeur constatés début 2026, à confronter à votre propre simulation.
Chiffres vérifiés en juillet 2026. Sources : Notaires de France, observatoires locaux des loyers. Les rendements sont des fourchettes indicatives, pas des promesses.
| Marché | Rendement brut typique | Prix moyen au m² (ancien) | Le point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Paris | 3 à 4 % | ~9 500 € | Plus-value visée, pas le cash-flow (souvent négatif) |
| Grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Nantes) | 4 à 5 % | 4 500 à 5 500 € | Marchés tendus, apport quasi obligatoire |
| Villes moyennes (Rennes, Montpellier, Toulouse) | 5 à 6 % | 3 000 à 4 200 € | Bon compromis rendement / liquidité |
| Petites villes & périphéries (Le Mans, Limoges) | 6 à 8 % | 1 500 à 2 500 € | Vacance locative et revente plus risquées |
Comment lire votre résultat : la grille des seuils
Un rendement ne se juge pas dans l'absolu. Voici la grille que nous appliquons dans le simulateur, calée sur le brut frais de notaire inclus.
Vous n'achetez pas du revenu, vous achetez un actif en espérant la plus-value. Cash-flow négatif quasi systématique : le bien vous coûte de l'argent tous les mois pendant 20 ans. Défendable à Paris ou à Neuilly, beaucoup moins ailleurs.
La zone où la décision se joue vraiment. Un bien à 150 000 € loué 5,5 % brut, avec 2 000 € de charges, sort à 3,8 % net-net en LMNP réel — l'amortissement efface l'impôt — mais tombe sous 2 % en micro-foncier à 41 % de TMI. C'est le régime fiscal qui tranche, pas le bien.
Le rendement élevé paie un risque. Vacance locative, quartier en perte de population, copropriété avec un ravalement voté, impayés : le risque existe, il est juste ailleurs que dans le tableur. Allez visiter avant de signer.
Les chiffres clés à ne pas oublier dans votre calcul
Quel régime fiscal choisit vraiment votre net-net
C'est la question qui change tout et que la plupart des calculateurs gratuits évitent. Même bien, même loyer : selon le régime, votre impôt peut passer du simple au zéro. Le simulateur teste les quatre régimes ; voici la logique pour choisir.
| Régime | Location | Ce qui est imposé | Gagnant quand… |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Nue | 70 % des loyers (abattement 30 %) | Peu de charges, loyers < 15 000 €/an |
| Réel foncier | Nue | Loyers − charges − intérêts d'emprunt | Charges > 30 % des loyers, ou travaux (déficit foncier) |
| LMNP micro-BIC | Meublée | 50 % des loyers (abattement 50 %) | Bien récent, peu de charges, gestion simple |
| LMNP réel | Meublée | Loyers − charges − intérêts − amortissement | La plupart des cas : l'amortissement efface souvent l'impôt |
Notre parti pris : pour un meublé, le LMNP au réel écrase presque toujours le micro-BIC, parce que l'amortissement du bien (~2,5 % du prix par an) vient effacer la base imposable pendant une quinzaine d'années. Le seul frein, c'est la comptabilité, à confier à un expert-comptable (200 à 400 €/an, souvent déductibles). Pour la location nue avec des travaux, le déficit foncier peut ramener votre impôt foncier à zéro et s'imputer jusqu'à 10 700 € sur votre revenu global.
Votre TMI décide de votre net-net, pas le bien
Deux personnes achètent le même studio, au même prix, avec le même loyer. L'une est à 11 % de TMI, l'autre à 41 %. Leur rendement brut est identique au centième près. Leur net-net, non. C'est pour ça que le simulateur vous demande votre tranche : un calculateur qui ne pose pas la question ne peut pas calculer un net-net.
| Revenu net imposable par part | TMI | + prélèvements sociaux | Taux total sur la base imposable |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 11 600 € | 0 % | 17,2 % | 17,2 % |
| De 11 601 € à 29 579 € | 11 % | 17,2 % | 28,2 % |
| De 29 580 € à 84 577 € | 30 % | 17,2 % | 47,2 % |
| De 84 578 € à 181 917 € | 41 % | 17,2 % | 58,2 % |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % | 17,2 % | 62,2 % |
Barème revalorisé de 0,9 % par la loi de finances pour 2026. Source : service-public.gouv.fr — barème de l'impôt sur le revenu. Pour le détail des charges déductibles et du calcul au réel, voir notre guide de la fiscalité des revenus fonciers.
Ce que ces 47,2 % veulent dire concrètement
Prenez un T2 loué nu 620 €/mois, soit 7 440 € de loyers, au micro-foncier avec une TMI à 30 %. L'abattement de 30 % ramène la base imposable à 5 208 €. Vous payez 5 208 × 47,2 % = 2 458 € d'impôt par an, soit 205 € par mois qui sortent de votre poche en plus du crédit et des charges. Sur un loyer de 620 €, un tiers part en impôt. Le même bien au régime réel, avec 2 300 € de charges et 3 100 € d'intérêts d'emprunt, dégage un résultat foncier de 2 040 € et donc 963 € d'impôt. Écart : 1 495 € par an, pour le même appartement et le même locataire.
La TMI est marginale : elle ne frappe que la part de revenu qui dépasse le seuil de votre tranche. Mais vos loyers s'empilent au-dessus de votre salaire, donc ils sont bien imposés au taux de votre dernière tranche. C'est la seule bonne façon de les compter.
L'amortissement LMNP, celui qui efface l'impôt
C'est le mécanisme le plus rentable de la fiscalité locative française et le plus mal expliqué. En LMNP au réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien, comme si vous constatiez son usure. Sauf que l'usure est comptable : votre appartement, lui, prend souvent de la valeur. Vous déduisez une charge que vous ne payez pas.
| Composant | Quote-part usuelle | Base | Durée | Déduction annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Terrain | 10 à 20 % | 11 700 € | Non amortissable | 0 € |
| Gros œuvre | ~40 % | 31 200 € | 50 ans | 624 € |
| Façade, toiture, étanchéité | ~15 % | 11 700 € | 25 ans | 468 € |
| Installations (élec., plomberie, chauffage) | ~20 % | 15 600 € | 20 ans | 780 € |
| Agencements intérieurs | ~10 % | 7 800 € | 15 ans | 520 € |
| Mobilier et électroménager | Sur facture | 6 000 € | 5 à 10 ans | ~900 € |
| Total déductible chaque année | Amortissement du bâti + mobilier | ≈ 3 292 € | ||
Ce que ça donne sur la feuille d'impôt
Le studio encaisse 5 520 € de loyers (460 € × 12). On retire 1 400 € de charges, 2 100 € d'intérêts d'emprunt la première année, puis 3 292 € d'amortissement. Résultat : −1 272 €. Votre résultat BIC est négatif, donc votre impôt sur ces loyers est de zéro. Pas réduit : zéro. À comparer au micro-BIC, qui vous aurait imposé sur 2 760 € (abattement de 50 %), soit 1 303 € à payer avec une TMI de 30 %.
La règle qui rend le mécanisme durable : l'amortissement ne peut pas créer de déficit BIC. La fraction non utilisée (ici 1 272 €) n'est pas perdue, elle se reporte sans limite de durée sur les exercices suivants. En pratique, sur un studio financé à crédit, l'impôt reste à zéro une douzaine d'années, jusqu'à ce que les intérêts d'emprunt s'effondrent et que le stock d'amortissements reportés s'épuise.
Le prix à payer, honnêtement : le LMNP au réel impose une liasse fiscale (formulaire 2031), donc un expert-comptable — comptez 300 à 500 € par an, déductibles. Sous 4 000 € de loyers annuels, le jeu n'en vaut pas la chandelle : restez au micro-BIC. Et depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'avantage n'est plus totalement gratuit à la sortie, il est en partie différé.
Références : BOFiP — amortissement par composants, service-public.gouv.fr — revenus d'une location meublée. Les quotes-parts ci-dessus sont des usages comptables courants, à ajuster par votre comptable selon le bien réel. Pour aller plus loin : rentabilité LMNP et micro-BIC.
Ce que notre moteur calcule, et ce qu'il ne calcule pas
Un calculateur qui ne montre pas ses formules vous demande de le croire sur parole. Voilà exactement ce qui tourne quand vous bougez un curseur, et où s'arrêtent nos calculs.
Calculé, et voici comment
- Rendement brut — loyer × 12 ÷ prix d'achat. Le chiffre des annonces.
- Rendement net — (loyers × taux d'occupation − charges) ÷ coût total, frais de notaire, agence, travaux et frais bancaires inclus au dénominateur.
- Rendement net-net — le net, moins l'impôt réel de votre régime à votre TMI, prélèvements sociaux de 17,2 % compris.
- Mensualité de crédit — formule d'annuité constante classique, plus l'assurance emprunteur calculée sur le capital initial.
- Cash-flow mensuel après impôt — loyer effectif − mensualité − assurance − charges − impôt. La vraie question.
- Tableau d'amortissement du prêt — capital et intérêts séparés, année par année, sur 5 ans à l'écran. Voir aussi le calcul du taux d'endettement.
- Vacance locative — un paramètre, pas un conseil. Le taux d'occupation s'applique aux loyers avant tout le reste.
- LMNP au réel — amortissement estimé à 85 % du prix étalé sur 30 ans, soit ~2,8 % par an, en cohérence avec la ventilation par composants ci-dessus.
Pas calculé, et on préfère le dire
- La SCI à l'IS — l'arbitrage IS/IR dépend de votre stratégie de sortie et de la distribution des dividendes. Trop dépendant de votre situation pour un calcul automatique honnête.
- Le TRI et la plus-value à la revente — abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans). C'est le prochain chantier du simulateur.
- Le report du déficit foncier — au régime réel, on plafonne le résultat à zéro. Le vrai déficit s'impute jusqu'à 10 700 € sur votre revenu global et se reporte 10 ans. Notre calcul est donc prudent : votre impôt réel peut être plus bas.
- Le report des amortissements LMNP — même logique, on plafonne à zéro sans stocker le report d'une année sur l'autre.
- La CFE, la revalorisation des loyers, l'inflation des charges — le calcul est en euros constants, année 1.
- Votre situation familiale — on raisonne à la TMI que vous saisissez, sans recalculer votre quotient familial.
Notre parti pris sur les zones grises : arrondir dans le sens défavorable. Un simulateur qui vous promet mieux que la réalité ne vous rend pas service quand le banquier ressort sa propre calculette.
Cinq erreurs qui faussent un calcul de rentabilité
Diviser par le prix d'achat au lieu du coût total
C'est l'erreur la plus répandue, et elle est structurelle : les annonces affichent le rendement sur le prix nu. Sur un bien à 150 000 € dans l'ancien, les 12 000 € de notaire font passer un « 5,60 % » à 5,19 %. Ajoutez 8 000 € de travaux et vous êtes à 4,94 %. Presque 0,7 point évaporé avant même d'avoir parlé de charges.
Compter 12 mois de loyer par an
Un mois de vacance, c'est 8,3 % de loyer en moins. Pas 8,3 % de rendement en moins : 8,3 % des recettes, ce qui creuse directement le cash-flow, déjà tendu. Entre deux locataires, il faut compter l'état des lieux, la remise en peinture, la republication de l'annonce. Un studio étudiant se reloue en une semaine en septembre ; le même en février, beaucoup moins.
Confondre charges de copropriété et charges récupérables
Sur un appel de fonds de 1 800 € par an, environ 70 % sont récupérables sur le locataire (ascenseur, chauffage collectif, entretien des parties communes). Le reste — honoraires du syndic, gros entretien, fonds travaux Alur — reste à votre charge. Dans le simulateur, saisissez uniquement la part non récupérable, sinon vous vous faites peur pour rien.
Oublier la CFE en LMNP
La cotisation foncière des entreprises s'applique au loueur en meublé, y compris non professionnel. Elle est due à partir de la deuxième année d'activité, avec une base minimum souvent située entre 250 et 600 € selon la commune. Personne n'en parle avant de recevoir l'avis. Ce n'est pas énorme, mais sur un studio à 5 500 € de loyers, ça pèse un demi-point de rendement.
Prendre le rendement brut pour un revenu
« 8 % de rendement » ne veut pas dire que vous touchez 8 % du prix chaque année. Un studio à 78 000 € affiché à 7,1 % brut, financé sans apport, sort à 2,6 % net-net et vous coûte 340 € par mois. Le rendement mesure la performance de l'actif, le cash-flow mesure ce que votre compte en banque encaisse. Les deux peuvent diverger totalement, et c'est le second qui décide si vous tenez la distance.
Glossaire : les mots que tout le monde emploie de travers
- Rendement et rentabilité
- Utilisés comme synonymes partout, y compris ici, parce que c'est l'usage. En toute rigueur, le rendement est un ratio annuel loyer/prix, tandis que la rentabilité intègre la revente et la plus-value sur toute la durée de détention. Si quelqu'un vous vend une distinction subtile entre les deux, il vous vend surtout quelque chose.
- Net-net
- Le rendement après charges et après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. C'est le seul chiffre comparable d'un investisseur à l'autre, parce que c'est le seul qui intègre votre TMI. Un net-net ne se calcule pas sans connaître la tranche d'imposition de la personne.
- Cash-flow
- Ce qui reste sur votre compte à la fin du mois : loyer encaissé moins mensualité, charges et impôt. Négatif, on parle d'effort d'épargne — vous complétez chaque mois. Positif, le bien s'autofinance et vous verse un revenu. Un investissement peut avoir un excellent rendement et un cash-flow négatif pendant vingt ans. Voir le calcul du cash-flow mensuel en détail.
- TMI (tranche marginale d'imposition)
- Le taux qui frappe votre dernier euro de revenu : 0, 11, 30, 41 ou 45 %. Vos loyers venant s'ajouter au-dessus de vos autres revenus, ce sont eux qui subissent ce taux. À ne pas confondre avec votre taux moyen d'imposition, toujours plus bas.
- DMTO (droits de mutation à titre onéreux)
- La part fiscale des « frais de notaire », qui en représente près de 80 %. Environ 5,80 % du prix dans l'ancien, et les départements ont pu la majorer de 0,5 point entre avril 2025 et mars 2028. La rémunération réelle du notaire, elle, tourne autour de 1 % : l'expression « frais de notaire » est un abus de langage tenace.
- Amortissement
- En LMNP au réel, la déduction annuelle d'une fraction de la valeur du bien pour tenir compte de son usure théorique. C'est une charge comptable : elle ne sort pas de votre poche mais réduit votre base imposable. D'où l'impôt à zéro pendant une douzaine d'années sur beaucoup de meublés.
- TRI (taux de rendement interne)
- Le taux qui intègre tous les flux dans le temps — apport, cash-flows mensuels, prix de revente net d'impôt — et les ramène à un pourcentage annuel unique. C'est l'indicateur le plus juste et le plus manipulable : il dépend entièrement de l'hypothèse de revente que vous choisissez. Notre simulateur ne le calcule pas encore.
- Déficit foncier
- En location nue au régime réel, quand vos charges et intérêts dépassent vos loyers. Il s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt, et le surplus se reporte dix ans sur vos revenus fonciers. C'est le levier des biens à travaux. Notre guide du déficit foncier déroule un cas complet.
Trois exemples chiffrés, du brut à la vérité
Un rendement brut élevé ne veut pas dire un bon investissement. Ces trois cas partent de projets réalistes et montrent ce qu'il reste vraiment après charges, impôt et crédit. Cliquez sur un scénario pour le charger tel quel dans le simulateur et l'adapter à votre situation.
Studio meublé étudiant
78 000 € · loyer 460 €/mois · LMNP micro-BIC · financé à 100 %
Le 7 % « sexy » fond à 2,6 % net-net et le bien coûte 340 € par mois sans apport. Passer au LMNP réel ou mettre de l'apport change tout.
Charger cet exemple →T2 loué nu, ville moyenne
130 000 € + 8 000 € travaux · loyer 620 €/mois · 30 000 € d'apport · régime réel
Le régime réel efface l'impôt (déficit foncier grâce aux travaux et intérêts), mais l'effort d'épargne reste réel : vous construisez du patrimoine, pas du revenu immédiat.
Charger cet exemple →Colocation, petit immeuble
115 000 € + 15 000 € travaux · 3 chambres 1 150 €/mois · 25 000 € d'apport · LMNP réel
Fort rendement de la colocation + apport = le seul des trois cas où le bien s'autofinance et rapporte chaque mois. C'est ce que vise un cash-flow positif.
Charger cet exemple →Simulez gratuitement, allez plus loin avec le rapport PDF
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Rentabilité locative par ville
Loyers, prix au m² et rendement locatif moyen dans les principales villes françaises.
Comparer les 10 villes → — classement par rendement locatif brut, prix et loyer au m².
Guides thématiques
Tout comprendre sur l'investissement locatif : fiscalité, financement, statuts, stratégies.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le rendement locatif brut ?
Le rendement locatif brut est le ratio entre les loyers annuels et le prix d'achat du bien : (loyer mensuel x 12 / prix d'achat) x 100. C'est un indicateur simple pour comparer rapidement des biens, mais il ignore les charges, le crédit et la fiscalité. Un 8 % brut peut cacher un cash-flow négatif.
Quelle différence entre rendement net et net-net ?
Le rendement net déduit les charges réelles (copropriété non récupérable, taxe foncière, assurance PNO, gestion, provision travaux, vacance locative). Le rendement net-net va plus loin en retranchant l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 %. C'est le seul chiffre qui reflète ce que l'investissement vous rapporte vraiment.
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif en 2026 ?
À Paris, un rendement brut de 3 à 4 % est la norme ; dans les métropoles (Lyon, Bordeaux, Nantes) on tourne autour de 4 à 5 % ; les villes moyennes offrent 5 à 6 % et les petites villes 6 à 7 %. Le seuil qui compte reste le net-net : au-dessus de 3 à 4 % après impôt, l'opération est intéressante.
Quel régime fiscal choisir : micro-foncier, réel ou LMNP ?
En location nue, le micro-foncier applique un abattement de 30 % (plafond 15 000 € de loyers) ; le régime réel devient gagnant dès que vos charges dépassent 30 % des loyers et permet le déficit foncier. En meublé, le LMNP micro-BIC abat 50 % (plafond 77 700 €) mais le LMNP au réel efface souvent l'impôt grâce à l'amortissement du bien.
Qu'est-ce que la vacance locative ?
La vacance locative est la période pendant laquelle le logement est vide entre deux locataires, sans loyer perçu. On la budgète en général à 5 à 10 % du loyer annuel selon la tension du marché. Un studio étudiant relouable en une semaine et un T4 en zone détendue n'ont pas le même risque.
Comment la banque calcule-t-elle mon taux d'endettement ?
Depuis les règles du HCSF, le taux d'endettement est plafonné à 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, sur 25 ans maximum (27 ans avec travaux). La banque retient en général 70 % des loyers attendus dans vos revenus. Au-delà, elle regarde aussi votre reste à vivre.
Quelle différence entre rendement et rentabilité locative ?
Dans l'usage courant, aucune : les deux termes désignent le ratio entre les loyers annuels et le prix du bien. En théorie, le rendement est une performance annuelle alors que la rentabilité englobe la revente et la plus-value sur toute la durée de détention. Ce qui compte vraiment, c'est le niveau que vous regardez : brut, net ou net-net.
Comment calculer le rendement locatif net-net après impôt ?
Partez du loyer annuel encaissé, retirez les charges (copropriété non récupérable, taxe foncière, assurance PNO, gestion, provision travaux), puis l'impôt : base imposable selon votre régime × (votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux). Divisez le tout par le coût total d'acquisition, frais de notaire inclus. Exemple : 7 440 € de loyers, 2 300 € de charges, 2 458 € d'impôt, sur 162 000 € de coût total, donne 1,66 % net-net.
Faut-il payer la CFE en LMNP ?
Oui. La cotisation foncière des entreprises s'applique aux loueurs en meublé, y compris non professionnels, à partir de la deuxième année d'activité. La base minimum dépend de votre commune et se situe le plus souvent entre 250 et 600 € par an. La première année est exonérée, ce qui explique la mauvaise surprise à l'année 2. Nos calculs ne l'intègrent pas : ajoutez-la à votre provision de charges.
Le simulateur est-il vraiment gratuit ?
Oui, le calcul en ligne est 100 % gratuit et illimité, sans inscription ni email : rendement brut, net, net-net, cash-flow, tableau d'amortissement et comparaison des régimes fiscaux. Seul le rapport PDF récapitulatif à présenter à votre banquier est payant (9,90 €, paiement unique). Aucun résultat n'est masqué derrière un formulaire.