Ce que votre bien rapporte vraiment.

Le rendement locatif brut est le ratio entre les loyers annuels et le prix d'achat du bien : (loyer mensuel x 12 / prix d'achat) x 100. C'est un indicateur simple pour comparer rapidement des biens, mais il ignore les charges, le crédit et la fiscalité. Un 8 % brut peut cacher un cash-flow négatif.

Le rendement net déduit les charges réelles (copropriété non récupérable, taxe foncière, assurance PNO, gestion, provision travaux, vacance locative). Le rendement net-net va plus loin en retranchant l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé). C'est le seul chiffre qui reflète ce que l'investissement vous rapporte vraiment.

À Paris, un rendement brut de 3 à 4 % est la norme ; dans les métropoles (Lyon, Bordeaux, Nantes) on tourne autour de 4 à 5 % ; les villes moyennes offrent 5 à 6 % et les petites villes 6 à 7 %. Le seuil qui compte reste le net-net : au-dessus de 3 à 4 % après impôt, l'opération est intéressante.

En location nue, le micro-foncier applique un abattement de 30 % (plafond 15 000 € de loyers) ; le régime réel devient gagnant dès que vos charges dépassent 30 % des loyers et permet le déficit foncier. En meublé, le LMNP micro-BIC abat 50 % (plafond 77 700 €) mais le LMNP au réel efface souvent l'impôt grâce à l'amortissement du bien.

La vacance locative est la période pendant laquelle le logement est vide entre deux locataires, sans loyer perçu. On la budgète en général à 5 à 10 % du loyer annuel selon la tension du marché. Un studio étudiant relouable en une semaine et un T4 en zone détendue n'ont pas le même risque.

Depuis les règles du HCSF, le taux d'endettement est plafonné à 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, sur 25 ans maximum (27 ans avec travaux). La banque retient en général 70 % des loyers attendus dans vos revenus. Au-delà, elle regarde aussi votre reste à vivre.

Dans l'usage courant, aucune : les deux termes désignent le ratio entre les loyers annuels et le prix du bien. En théorie, le rendement est une performance annuelle alors que la rentabilité englobe la revente et la plus-value sur toute la durée de détention. Ce qui compte vraiment, c'est le niveau que vous regardez : brut, net ou net-net.

Partez du loyer annuel encaissé, retirez les charges (copropriété non récupérable, taxe foncière, assurance PNO, gestion, provision travaux), puis l'impôt : base imposable selon votre régime × (votre TMI + prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé). Divisez le tout par le coût total d'acquisition, frais de notaire inclus. Exemple : 7 440 € de loyers, 2 300 € de charges, 2 458 € d'impôt, sur 162 000 € de coût total, donne 1,66 % net-net.

Oui. La cotisation foncière des entreprises s'applique aux loueurs en meublé, y compris non professionnels, à partir de la deuxième année d'activité. La base minimum dépend de votre commune et se situe le plus souvent entre 250 et 600 € par an. La première année est exonérée, ce qui explique la mauvaise surprise à l'année 2. Nos calculs ne l'intègrent pas : ajoutez-la à votre provision de charges.

Oui, le calcul en ligne est 100 % gratuit et illimité, sans inscription ni email : rendement brut, net, net-net, cash-flow, tableau d'amortissement et comparaison des régimes fiscaux. Seul le rapport PDF récapitulatif à présenter à votre banquier est payant (9,99 €, paiement unique). Aucun résultat n'est masqué derrière un formulaire.