Calcul du cash-flow immobilier : guide complet

Qu'est-ce que le cash-flow immobilier ?

Le cash-flow immobilier correspond à la différence entre vos revenus locatifs et l'ensemble de vos charges liées au bien. C'est ce qu'il vous reste (ou ce que vous devez compléter) chaque mois.

Cash-flow positif vs négatif

Cash-flow positif : le bien s'autofinance et vous dégage un bénéfice mensuel. C'est l'objectif idéal pour tout investisseur.

Cash-flow négatif : vous devez compléter chaque mois de votre poche. Ce n'est pas forcément un mauvais investissement si la plus-value attendue compense, mais c'est un effort de trésorerie à anticiper.

Comment optimiser son cash-flow ?

• Augmenter l'apport : réduire le montant emprunté diminue la mensualité
• Allonger la durée du prêt : mensualité plus faible (mais coût total plus élevé)
• Négocier le taux : chaque 0,1% compte sur 20 ans
• Optimiser la fiscalité : le régime LMNP réel peut fortement réduire l'imposition
• Réduire la vacance locative : bien situé, bien entretenu, loyer au prix du marché

Suivre son cash-flow année par année

Le cash-flow de l'année 1 ne vaut que pour l'année 1. Au régime réel comme en LMNP réel, vous déduisez les intérêts d'emprunt : ils sont au plus haut au démarrage puis fondent avec le remboursement. Sur un prêt de 216 000 € à 3,5 % sur 20 ans, les intérêts passent de 7 439 € la première année à 4 632 € la dixième. Le loyer, lui, n'a pas bougé. Votre base imposable grimpe donc mécaniquement, votre impôt suit, et votre cash-flow se dégrade d'année en année sans que rien n'ait changé dans votre bien.

C'est exactement ce que montre l'onglet Projection de notre tableau Excel de rentabilité locative : loyers, charges, intérêts, capital remboursé, impôt et cash-flow, ligne par ligne sur toute la durée du prêt. Le fichier est gratuit et arrive pré-rempli de vos chiffres.