Simulateur investissement locatif en SCI : IR ou IS ?

Le site couvre déjà la fiscalité des revenus fonciers et la rentabilité LMNP au micro-BIC. Manquait la question qui divise les investisseurs dès qu'ils achètent à plusieurs ou visent le long terme : faut-il loger le bien dans une SCI, et à quel régime ? Le choix IR / IS change la rentabilité nette-nette bien plus que le quartier ou la couleur des murs.

SCI à l'IR : la transparence fiscale

À l'IR, la SCI est « transparente » : elle ne paie pas d'impôt elle-même. Chaque associé déclare sa quote-part du bénéfice foncier sur sa propre déclaration 2044/2042, exactement comme s'il détenait le bien en direct. Mêmes règles que le nom propre :

• Choix entre micro-foncier (abattement 30 %) et régime réel (charges et intérêts déductibles).
• Imposition au barème de l'IR selon la tranche marginale de chaque associé + 17,2 % de prélèvements sociaux.
• Pas d'amortissement du bien en location nue.
• À la revente : régime des plus-values des particuliers (CGI art. 150 U), avec abattement pour durée de détention.

Attention : une SCI qui loue en meublé de manière habituelle bascule automatiquement à l'IS (activité commerciale). La SCI à l'IR se conçoit pour la location nue.

SCI à l'IS : amortir maintenant, payer à la sortie

À l'IS, la SCI est une société opaque imposée pour son propre compte. Le levier majeur : elle amortit le bâti (pas le terrain) et déduit ce montant chaque année, ce qui écrase le bénéfice imposable — souvent à zéro les premières années.

• Taux d'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà (CGI art. 219).
• Amortissement du bâti et des frais d'acquisition déductible → base imposable très faible au départ.
• Comptabilité d'engagement obligatoire, liasse fiscale 2065, expert-comptable de fait indispensable.
• À la revente : plus-value professionnelle. Prix de vente − valeur nette comptable (le prix déjà amorti). Les amortissements déduits sont donc réintégrés, sans aucun abattement pour durée de détention, taxés à l'IS.
• Sortir l'argent vers les associés = distribution de dividendes, soumise au PFU de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) ou au barème.

Comparatif chiffré : nom propre vs SCI-IR vs SCI-IS

Même bien pour les trois : prix 200 000 €, frais de notaire 16 000 € (coût total 216 000 €), loyer 10 800 €/an (900 €/mois), location nue au régime réel, associé à la tranche 30 %. Charges déductibles hors amortissement (intérêts d'emprunt de 1^re année ~5 000 €, taxe foncière 1 200 €, copro et gestion 1 400 €) : 7 600 €. Résultat foncier avant amortissement : 10 800 − 7 600 = 3 200 €.

Exemple illustratif, hypothèses arrondies. L'amortissement dépend de la ventilation par composants (BOFiP), et la plus-value pro de la valeur nette comptable réelle à la revente. À chiffrer sur votre bien.

Ce que le tableau raconte : l'IS gagne pendant la détention (impôt quasi nul tant que l'amortissement absorbe le loyer, trésorerie conservée dans la société pour réinvestir ou rembourser), et l'IR gagne à la sortie (abattement de plus-value qui va jusqu'à l'exonération d'IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans). Le piège classique : monter une SCI à l'IS puis revendre à 8-12 ans — on récupère une plus-value gonflée par tous les amortissements réintégrés, sans abattement.

Impact sur la rentabilité nette-nette

Sur un horizon court à moyen (revente < 15 ans), la SCI à l'IS peut afficher un net-net supérieur pendant la phase d'exploitation, puis le rendre à la revente. Sur un horizon long sans distribution (on garde et on transmet), l'IS conserve son avance : l'impôt différé pendant 20-25 ans est un vrai gain de trésorerie réinvestie. Le net-net d'un même bien peut varier de 1 à 2 points selon le régime — l'écart qui décide entre un bon et un mauvais dossier. Testez les deux scénarios chiffrés sur votre propre bien avec le simulateur.

Quand choisir quoi

Situation	Piste
Premier bien, location nue, revente à moyen terme possible	Nom propre ou SCI à l'IR
Achat à plusieurs (couple, famille, amis)	SCI (parts plus simples que l'indivision)
Objectif transmission par donation de parts	SCI (à l'IR ou l'IS selon la stratégie)
Fort loyer, détention longue, réinvestissement sans distribution	SCI à l'IS (amortissement + impôt différé)
Revente probable sous 12 ans	Éviter l'IS (plus-value pro sans abattement)
Recherche d'amortissement sans les frais de l'IS	LMNP au réel en nom propre — voir LMNP micro-BIC / réel

Cas d'usage concrets

• Achat à plusieurs : la SCI remplace l'indivision, source de blocages (une vente exige l'unanimité en indivision). Les statuts organisent la gérance et la sortie.
• Transmission : donner des parts de SCI se fait par tranches, en profitant des abattements de donation renouvelables tous les 15 ans, sans démembrer physiquement le bien.
• Montée en gamme du patrimoine : à l'IS, la trésorerie non distribuée et l'impôt différé permettent de réinvestir plus vite dans un deuxième bien — au prix d'une fiscalité de sortie qu'il faut assumer ou reporter indéfiniment.

Charges et frais spécifiques à la SCI

• Création : rédaction des statuts, annonce légale (~200 €), immatriculation au greffe. De 0 € (statuts seuls) à ~1 500 € avec un professionnel.
• Comptabilité : légère et gratuite possible à l'IR ; quasi obligatoire à l'IS (liasse 2065, bilan), soit ~1 000 à 2 000 €/an d'expert-comptable.
• CFE : la cotisation foncière des entreprises peut s'appliquer.
• Ces frais rognent le rendement : une compta à 1 500 €/an sur un loyer de 10 800 € ampute le net de ~1,4 point. À intégrer dès la simulation.

FAQ SCI et investissement locatif

La SCI à l'IS est-elle plus rentable que le nom propre ?

Pendant la détention, souvent oui : l'amortissement du bâti met l'impôt à zéro plusieurs années. À la revente, souvent non : la plus-value professionnelle réintègre les amortissements sans abattement pour durée de détention. Le verdict dépend de votre horizon et de votre politique de distribution. Un même bien peut gagner 1 à 2 points de net-net à l'IS puis les rendre à la sortie.

Peut-on passer une SCI de l'IR à l'IS ?

Oui, l'option pour l'IS est possible mais devient irrévocable après un délai (5 exercices pour renoncer, puis définitive). L'inverse — repasser de l'IS à l'IR — est très encadré et rarement praticable. C'est un choix quasi définitif : à trancher avant d'acheter, pas après.

Une SCI peut-elle faire du LMNP ?

Non en principe : louer en meublé est une activité commerciale qui fait basculer la SCI à l'IS de plein droit (sauf caractère accessoire). Pour du meublé amorti sans société, on reste en nom propre au LMNP réel — voir notre page rentabilité LMNP.

La SCI à l'IR permet-elle le déficit foncier ?

Oui. À l'IR au régime réel, si les charges dépassent les loyers, chaque associé impute sa quote-part de déficit foncier sur son revenu global jusqu'à 10 700 €/an, comme en direct. Détails sur notre guide du déficit foncier.

Faut-il un expert-comptable pour une SCI ?

À l'IR, pas obligatoirement : la comptabilité de trésorerie peut se tenir seul. À l'IS, c'est de fait indispensable : liasse 2065, bilan, tableau d'amortissement des composants — comptez 1 000 à 2 000 €/an, un coût à intégrer au calcul de rentabilité.