Simulateur de rentabilité locative gratuit

Simulateur, calculateur, simulation : la même chose ?

Ces trois mots désignent le même travail — mettre des chiffres dans une formule pour obtenir un rendement — mais on ne les cherche pas dans le même état d'esprit. Lever la confusion évite de perdre du temps :

Terme	Ce qu'on attend derrière	Sur ce site
Calculateur	Un résultat sec à partir de quelques champs (souvent juste le brut).	La page d'accueil et sa formule express.
Simulateur	Faire varier des paramètres (taux, apport, durée, régime) et voir l'effet.	L'outil complet, 21 paramètres, recalcul en direct.
Simulation	Le résultat produit : un scénario chiffré qu'on garde ou qu'on compare.	Chaque calcul, exportable en .xlsx ou en dossier PDF.

En pratique : un calculateur répond « combien ça rapporte ? », un simulateur répond « et si je change ça ? ». Pour un investissement locatif, c'est la deuxième question qui décide — un même bien passe d'un cash-flow négatif à positif selon la durée du prêt ou le régime fiscal choisi.

Ce que le simulateur calcule réellement

Cinq indicateurs, du plus optimiste au plus honnête. Ils ne mesurent pas la même chose et c'est normal qu'ils s'éloignent les uns des autres :

• Rendement brut — loyers annuels ÷ prix d'achat. L'indicateur des annonces. Ignore tout le reste.
• Rendement net de charges — (loyers − charges non récupérables) ÷ coût total d'acquisition (frais de notaire et travaux inclus). Là où le brut ment le plus.
• Rendement net-net — le net après impôt et prélèvements sociaux (17,2 %), selon votre tranche marginale et l'un des 4 régimes.
• Cash-flow mensuel — ce qui reste (ou manque) sur votre compte chaque mois : loyer encaissé − mensualité de crédit − charges − impôt.
• Effort d'épargne — le cash-flow quand il est négatif : la somme que vous complétez de votre poche tous les mois pour que le bien tourne.

Le détail des formules brut / net / net-net est déroulé sur la page rendement locatif brut et net, et le mécanisme du cash-flow sur calcul du cash-flow immobilier.

Exemple chiffré, déroulé pas à pas

Un T2 réel, financé à crédit avec un petit apport, en location nue au micro-foncier, tranche marginale à 30 %. Les hypothèses d'abord :

Paramètre	Valeur
Prix d'achat	150 000 €
Frais de notaire (8 %)	12 000 €
Travaux	5 000 €
Coût total d'acquisition	167 000 €
Apport	20 000 €
Emprunt (147 000 € sur 20 ans, 3,5 % + 0,34 % assurance)	894 €/mois
Loyer mensuel hors charges	700 € (8 400 €/an)
Taux d'occupation (5 % de vacance)	7 980 €/an encaissés
Charges non récupérables (taxe foncière 900, copro 480, PNO 150, gestion 200)	1 730 €/an

Et les résultats, indicateur par indicateur :

1. Brut = 8 400 ÷ 150 000 = 5,6 %.
2. Net de charges = (7 980 − 1 730) ÷ 167 000 = 6 250 ÷ 167 000 = 3,7 %. La chute vient des frais de notaire, des travaux et de la vacance, que le brut ignorait.
3. Impôt (micro-foncier) : base = 7 980 × 70 % = 5 586 € ; impôt = 5 586 × (30 % + 17,2 %) = 2 637 €/an.
4. Net-net = (7 980 − 1 730 − 2 637) ÷ 167 000 = 3 613 ÷ 167 000 = 2,2 %.
5. Cash-flow = 665 (loyer/mois) − 894 (crédit) − 144 (charges) − 220 (impôt) = −593 €/mois.

Traduction : ce bien affiche un brut flatteur de 5,6 %, mais il vous coûte réellement 593 € par mois de votre poche. Ce n'est pas forcément une mauvaise affaire — c'est un placement à effort d'épargne, remboursé par le locataire et revendable plus tard — mais il faut le savoir avant de signer, pas après.

Comment lire les résultats

Les seuils de rendement

• Sous 4 % brut : logique patrimoniale / plus-value (grandes villes tendues comme Paris). On ne vise pas le cash-flow.
• 4 à 7 % brut : la zone d'équilibre de la plupart des métropoles. Cash-flow proche de zéro selon apport et durée.
• Au-delà de 7 % brut : rendement élevé, mais méfiance — la vacance, les impayés et les travaux mangent souvent l'écart. Un 9 % sur le papier peut finir sous un 5 % réel.

Cash-flow positif ou négatif

Un cash-flow négatif (effort d'épargne) n'est pas un défaut en soi : vous construisez du patrimoine financé en partie par le locataire. Il devient un problème s'il dépasse votre capacité d'épargne ou s'il dure toute la durée du prêt sans marge. Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance et vous verse un revenu — plus rare, obtenu en allongeant la durée du prêt, en augmentant l'apport, en visant un rendement élevé ou en passant en meublé (LMNP réel), où l'amortissement efface souvent l'impôt pendant 10 à 15 ans et fait basculer le net-net et le cash-flow.

FAQ

Le simulateur est-il gratuit ?

Oui, entièrement. Le calcul des 5 indicateurs, la comparaison des 4 régimes fiscaux et l'export du tableau Excel sont gratuits et illimités. Le seul produit payant du site est le dossier de financement PDF à 9,90 €, mis en page pour un banquier — jamais indispensable pour simuler.

Faut-il créer un compte ou donner son email ?

Non. Vous arrivez sur l'outil, vous saisissez vos chiffres, vous obtenez le résultat et le fichier Excel sans inscription ni adresse email. Un compte gratuit existe uniquement si vous voulez sauvegarder plusieurs simulations et les retrouver plus tard.

Peut-on exporter la simulation dans Excel ?

Oui. Depuis le simulateur, un bouton exporte votre scénario en fichier .xlsx déjà rempli de vos chiffres, avec les formules vivantes (PMT, SUMIF, INDEX), l'amortissement mois par mois et le comparateur des 4 régimes. Rien n'est verrouillé. Détails sur la page tableau Excel de rentabilité locative.

Combien de paramètres prend-il en compte ?

21 : acquisition (prix, notaire, travaux, agence), financement (apport, taux, durée, assurance emprunteur), revenus (loyer, taux d'occupation), charges (copropriété, taxe foncière, PNO, gestion, provision travaux) et fiscalité (4 régimes × tranche marginale). Chaque changement recalcule les 5 indicateurs en direct.

Les résultats tiennent-ils compte des impôts ?

Oui, c'est tout l'intérêt du rendement net-net. Le calcul applique votre tranche marginale d'imposition et les 17,2 % de prélèvements sociaux, sur le régime choisi (micro-foncier, réel, micro-BIC ou LMNP réel). C'est pour ça que le net-net est nettement plus bas que le net « de charges ».