Le dossier bancaire d'un investissement locatif

Les pièces que la banque demande

La liste varie d'une banque à l'autre, mais on retrouve presque toujours :

• Pièce d'identité, justificatif de domicile, livret de famille ou contrat de mariage ou de PACS.
• Les trois derniers bulletins de salaire et le contrat de travail, ou les deux derniers bilans pour un indépendant.
• Les deux derniers avis d'imposition.
• Les trois derniers relevés de tous vos comptes, et les justificatifs d'épargne.
• Les tableaux d'amortissement de vos crédits en cours.
• Le compromis de vente signé, et les devis si des travaux sont prévus.
• Une estimation du loyer : annonce comparable, estimation d'agence ou bail en cours si le bien est déjà loué.

La présentation chiffrée de l'opération

C'est la pièce que l'investisseur prépare lui-même, et celle qui fait gagner du temps au conseiller. Elle tient en quelques pages :

1. Le plan de financement : prix, frais de notaire, travaux, frais de garantie et de dossier, apport, montant emprunté.
2. Le compte d'exploitation : loyers attendus, vacance, charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, gestion.
3. Le cash-flow mensuel : ce qui reste, ou ce qu'il faut ajouter chaque mois après la mensualité et l'impôt.
4. Le régime fiscal retenu et l'impôt qu'il produit, comparé aux autres régimes possibles.
5. Le tableau d'amortissement du prêt demandé.

Le banquier refait ses propres calculs, avec ses propres règles (taux d'effort de 35 %, loyers retenus à 70 % en général, voir premier investissement locatif). Une présentation claire et prudente montre que vous avez fait ces calculs avant lui.

Ce qui rassure un conseiller

• Des hypothèses prudentes : un mois de vacance par an, une provision pour travaux, un loyer vérifié sur des annonces réelles.
• Un cash-flow assumé : un effort d'épargne de 150 € par mois n'est pas un problème s'il est chiffré et couvert par votre capacité d'épargne.
• Une épargne résiduelle après l'apport, pour les imprévus.

Le dossier de financement, prêt à envoyer

Notre simulateur produit cette présentation chiffrée à partir de vos chiffres : synthèse, plan de financement, compte d'exploitation, cash-flow, comparaison des quatre régimes fiscaux et tableau d'amortissement complet. Il coûte 9,99 €, s'ouvre tout de suite après le paiement, vous est envoyé par e-mail et reste disponible 5 ans dans Mon espace. Vous pouvez consulter un exemple complet avant d'acheter.

FAQ

La banque exige-t-elle un business plan pour un prêt locatif ?

Aucune règle ne l'impose à un particulier. Mais une présentation chiffrée de l'opération est souvent demandée, et elle facilite toujours l'analyse du conseiller ou du courtier.

Faut-il présenter le rendement brut ou net ?

Les deux, et surtout le cash-flow. Le rendement brut sert à comparer avec le marché ; le cash-flow après impôt montre si l'opération pèse sur votre budget.