Calculer la rentabilité locative : méthode et exemples
Du rendement brut de l'annonce au net-net après impôt : les formules, les repères de marché 2026, les régimes fiscaux, les erreurs fréquentes et trois exemples chiffrés.
Comment calculer la rentabilité locative ?
Rendement brut
Le rendement brut est le ratio le plus simple : (Loyer annuel / Prix d'achat) x 100. Il donne un premier aperçu rapide mais ne prend pas en compte les charges.
Rendement net
Le rendement net déduit toutes les charges (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion, vacance locative) du loyer annuel, et divise par le coût total d'acquisition.
Rendement net-net (après impôts)
Le rendement net-net prend en compte la fiscalité selon votre régime (micro-foncier, réel, LMNP). C'est le rendement le plus réaliste pour comparer les investissements.
Cash-flow mensuel
Le cash-flow correspond à ce qu'il vous reste en poche chaque mois après avoir payé le crédit, les charges et les impôts. Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance.
Rendement locatif moyen en France en 2026
Avant de lancer le calcul, il faut savoir à quoi se comparer. Le rendement brut « normal » n'est pas le même à Paris et à Saint-Étienne. Voici les ordres de grandeur constatés début 2026, à confronter à votre propre simulation.
Chiffres vérifiés en juillet 2026. Sources : Notaires de France, observatoires locaux des loyers. Les rendements sont des fourchettes indicatives, pas des promesses.
| Marché | Rendement brut typique | Prix moyen au m² (ancien) | Le point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Paris | 3 à 4 % | ~9 500 € | Plus-value visée, pas le cash-flow (souvent négatif) |
| Grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Nantes) | 4 à 5 % | 4 500 à 5 500 € | Marchés tendus, apport quasi obligatoire |
| Villes moyennes (Rennes, Montpellier, Toulouse) | 5 à 6 % | 3 000 à 4 200 € | Bon compromis rendement / liquidité |
| Petites villes & périphéries (Le Mans, Limoges) | 6 à 8 % | 1 500 à 2 500 € | Vacance locative et revente plus risquées |
Comment lire votre résultat : la grille des seuils
Un rendement ne se juge pas dans l'absolu. Voici la grille que nous appliquons dans le simulateur, calée sur le brut frais de notaire inclus.
Vous n'achetez pas du revenu, vous achetez un actif en espérant la plus-value. Cash-flow négatif quasi systématique : le bien vous coûte de l'argent tous les mois pendant 20 ans. Défendable à Paris ou à Neuilly, beaucoup moins ailleurs.
La zone où la décision se joue vraiment. Un bien à 150 000 € loué 5,5 % brut, avec 2 000 € de charges, sort à 3,8 % net-net en LMNP réel — l'amortissement efface l'impôt — mais tombe sous 2 % en micro-foncier à 41 % de TMI. C'est le régime fiscal qui tranche, pas le bien.
Le rendement élevé paie un risque. Vacance locative, quartier en perte de population, copropriété avec un ravalement voté, impayés : le risque existe, il est juste ailleurs que dans le tableur. Allez visiter avant de signer.
Les chiffres clés à ne pas oublier dans votre calcul
Quel régime fiscal choisit vraiment votre net-net
C'est la question qui change tout et que la plupart des calculateurs gratuits évitent. Même bien, même loyer : selon le régime, votre impôt peut passer du simple au zéro. Le simulateur teste les quatre régimes ; voici la logique pour choisir.
| Régime | Location | Ce qui est imposé | Gagnant quand… |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Nue | 70 % des loyers (abattement 30 %) | Peu de charges, loyers < 15 000 €/an |
| Réel foncier | Nue | Loyers − charges − intérêts d'emprunt | Charges > 30 % des loyers, ou travaux (déficit foncier) |
| LMNP micro-BIC | Meublée | 50 % des loyers (abattement 50 %) | Bien récent, peu de charges, gestion simple |
| LMNP réel | Meublée | Loyers − charges − intérêts − amortissement | La plupart des cas : l'amortissement efface souvent l'impôt |
Notre parti pris : pour un meublé, le LMNP au réel écrase presque toujours le micro-BIC, parce que l'amortissement du bien (~2,5 % du prix par an) vient effacer la base imposable pendant une quinzaine d'années. Le seul frein, c'est la comptabilité, à confier à un expert-comptable (200 à 400 €/an, souvent déductibles). Pour la location nue avec des travaux, le déficit foncier peut ramener votre impôt foncier à zéro et s'imputer jusqu'à 10 700 € sur votre revenu global.
Votre TMI décide de votre net-net, pas le bien
Deux personnes achètent le même studio, au même prix, avec le même loyer. L'une est à 11 % de TMI, l'autre à 41 %. Leur rendement brut est identique au centième près. Leur net-net, non. C'est pour ça que le simulateur vous demande votre tranche : un calculateur qui ne pose pas la question ne peut pas calculer un net-net.
| Revenu net imposable par part | TMI | + prélèvements sociaux | Taux total sur la base imposable |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 11 600 € | 0 % | 17,2 % | 17,2 % |
| De 11 601 € à 29 579 € | 11 % | 17,2 % | 28,2 % |
| De 29 580 € à 84 577 € | 30 % | 17,2 % | 47,2 % |
| De 84 578 € à 181 917 € | 41 % | 17,2 % | 58,2 % |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % | 17,2 % | 62,2 % |
Ce tableau vaut pour la location nue. En meublé (LMNP), les prélèvements sociaux sont de 18,6 % depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (CSG portée à 10,6 %) : ajoutez 1,4 point à la dernière colonne. Barème revalorisé de 0,9 % par la loi de finances pour 2026. Source : service-public.gouv.fr — barème de l'impôt sur le revenu. Pour le détail des charges déductibles et du calcul au réel, voir notre guide de la fiscalité des revenus fonciers.
Ce que ces 47,2 % veulent dire concrètement
Prenez un T2 loué nu 620 €/mois, soit 7 440 € de loyers, au micro-foncier avec une TMI à 30 %. L'abattement de 30 % ramène la base imposable à 5 208 €. Vous payez 5 208 × 47,2 % = 2 458 € d'impôt par an, soit 205 € par mois qui sortent de votre poche en plus du crédit et des charges. Sur un loyer de 620 €, un tiers part en impôt. Le même bien au régime réel, avec 2 300 € de charges et 3 100 € d'intérêts d'emprunt, dégage un résultat foncier de 2 040 € et donc 963 € d'impôt. Écart : 1 495 € par an, pour le même appartement et le même locataire.
La TMI est marginale : elle ne frappe que la part de revenu qui dépasse le seuil de votre tranche. Mais vos loyers s'empilent au-dessus de votre salaire, donc ils sont bien imposés au taux de votre dernière tranche. C'est la seule bonne façon de les compter.
L'amortissement LMNP, celui qui efface l'impôt
C'est le mécanisme le plus rentable de la fiscalité locative française et le plus mal expliqué. En LMNP au réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien, comme si vous constatiez son usure. Sauf que l'usure est comptable : votre appartement, lui, prend souvent de la valeur. Vous déduisez une charge que vous ne payez pas.
| Composant | Quote-part usuelle | Base | Durée | Déduction annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Terrain | 10 à 20 % | 11 700 € | Non amortissable | 0 € |
| Gros œuvre | ~40 % | 31 200 € | 50 ans | 624 € |
| Façade, toiture, étanchéité | ~15 % | 11 700 € | 25 ans | 468 € |
| Installations (élec., plomberie, chauffage) | ~20 % | 15 600 € | 20 ans | 780 € |
| Agencements intérieurs | ~10 % | 7 800 € | 15 ans | 520 € |
| Mobilier et électroménager | Sur facture | 6 000 € | 5 à 10 ans | ~900 € |
| Total déductible chaque année | Amortissement du bâti + mobilier | ≈ 3 292 € | ||
Ce que ça donne sur la feuille d'impôt
Le studio encaisse 5 520 € de loyers (460 € × 12). On retire 1 400 € de charges, 2 100 € d'intérêts d'emprunt la première année, puis 3 292 € d'amortissement. Résultat : −1 272 €. Votre résultat BIC est négatif, donc votre impôt sur ces loyers est de zéro. Pas réduit : zéro. À comparer au micro-BIC, qui vous aurait imposé sur 2 760 € (abattement de 50 %), soit 1 303 € à payer avec une TMI de 30 %.
La règle qui rend le mécanisme durable : l'amortissement ne peut pas créer de déficit BIC. La fraction non utilisée (ici 1 272 €) n'est pas perdue, elle se reporte sans limite de durée sur les exercices suivants. En pratique, sur un studio financé à crédit, l'impôt reste à zéro une douzaine d'années, jusqu'à ce que les intérêts d'emprunt s'effondrent et que le stock d'amortissements reportés s'épuise.
Le prix à payer, honnêtement : le LMNP au réel impose une liasse fiscale (formulaire 2031), donc un expert-comptable — comptez 300 à 500 € par an, déductibles. Sous 4 000 € de loyers annuels, le jeu n'en vaut pas la chandelle : restez au micro-BIC. Et depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'avantage n'est plus totalement gratuit à la sortie, il est en partie différé.
Références : BOFiP — amortissement par composants, service-public.gouv.fr — revenus d'une location meublée. Les quotes-parts ci-dessus sont des usages comptables courants, à ajuster par votre comptable selon le bien réel. Pour aller plus loin : rentabilité LMNP et micro-BIC.
Ce que notre moteur calcule, et ce qu'il ne calcule pas
Un calculateur qui ne montre pas ses formules vous demande de le croire sur parole. Voilà exactement ce qui tourne quand vous bougez un curseur, et où s'arrêtent nos calculs.
Calculé, et voici comment
- Rendement brut — loyer × 12 ÷ prix d'achat. Le chiffre des annonces.
- Rendement net — (loyers × taux d'occupation − charges) ÷ coût total, frais de notaire, agence, travaux et frais bancaires inclus au dénominateur.
- Rendement net-net — le net, moins l'impôt réel de votre régime à votre TMI, prélèvements sociaux compris (17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé).
- Mensualité de crédit — formule d'annuité constante classique, plus l'assurance emprunteur calculée sur le capital initial.
- Cash-flow mensuel après impôt — loyer effectif − mensualité − assurance − charges − impôt. La vraie question.
- Tableau d'amortissement du prêt — capital et intérêts séparés, année par année, sur 5 ans à l'écran. Voir aussi le calcul du taux d'endettement.
- Vacance locative — un paramètre, pas un conseil. Le taux d'occupation s'applique aux loyers avant tout le reste.
- LMNP au réel — amortissement estimé à 85 % du prix étalé sur 30 ans, soit ~2,8 % par an, en cohérence avec la ventilation par composants ci-dessus.
Pas calculé, et on préfère le dire
- La SCI à l'IS — l'arbitrage IS/IR dépend de votre stratégie de sortie et de la distribution des dividendes. Trop dépendant de votre situation pour un calcul automatique honnête.
- Le TRI et la plus-value à la revente — abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans). C'est le prochain chantier du simulateur.
- Le report du déficit foncier — au régime réel, on plafonne le résultat à zéro. Le vrai déficit s'impute jusqu'à 10 700 € sur votre revenu global et se reporte 10 ans. Notre calcul est donc prudent : votre impôt réel peut être plus bas.
- Le report des amortissements LMNP — même logique, on plafonne à zéro sans stocker le report d'une année sur l'autre.
- La CFE, la revalorisation des loyers, l'inflation des charges — le calcul est en euros constants, année 1.
- Votre situation familiale — on raisonne à la TMI que vous saisissez, sans recalculer votre quotient familial.
Notre parti pris sur les zones grises : arrondir dans le sens défavorable. Un simulateur qui vous promet mieux que la réalité ne vous rend pas service quand le banquier ressort sa propre calculette.
Cinq erreurs qui faussent un calcul de rentabilité
Diviser par le prix d'achat au lieu du coût total
C'est l'erreur la plus répandue, et elle est structurelle : les annonces affichent le rendement sur le prix nu. Sur un bien à 150 000 € dans l'ancien, les 12 000 € de notaire font passer un « 5,60 % » à 5,19 %. Ajoutez 8 000 € de travaux et vous êtes à 4,94 %. Presque 0,7 point évaporé avant même d'avoir parlé de charges.
Compter 12 mois de loyer par an
Un mois de vacance, c'est 8,3 % de loyer en moins. Pas 8,3 % de rendement en moins : 8,3 % des recettes, ce qui creuse directement le cash-flow, déjà tendu. Entre deux locataires, il faut compter l'état des lieux, la remise en peinture, la republication de l'annonce. Un studio étudiant se reloue en une semaine en septembre ; le même en février, beaucoup moins.
Confondre charges de copropriété et charges récupérables
Sur un appel de fonds de 1 800 € par an, environ 70 % sont récupérables sur le locataire (ascenseur, chauffage collectif, entretien des parties communes). Le reste — honoraires du syndic, gros entretien, fonds travaux Alur — reste à votre charge. Dans le simulateur, saisissez uniquement la part non récupérable, sinon vous vous faites peur pour rien.
Oublier la CFE en LMNP
La cotisation foncière des entreprises s'applique au loueur en meublé, y compris non professionnel. Elle est due à partir de la deuxième année d'activité, avec une base minimum souvent située entre 250 et 600 € selon la commune. Personne n'en parle avant de recevoir l'avis. Ce n'est pas énorme, mais sur un studio à 5 500 € de loyers, ça pèse un demi-point de rendement.
Prendre le rendement brut pour un revenu
« 8 % de rendement » ne veut pas dire que vous touchez 8 % du prix chaque année. Un studio à 78 000 € affiché à 7,1 % brut, financé sans apport, sort à 2,6 % net-net et vous coûte 340 € par mois. Le rendement mesure la performance de l'actif, le cash-flow mesure ce que votre compte en banque encaisse. Les deux peuvent diverger totalement, et c'est le second qui décide si vous tenez la distance.
Glossaire : les mots que tout le monde emploie de travers
- Rendement et rentabilité
- Utilisés comme synonymes partout, y compris ici, parce que c'est l'usage. En toute rigueur, le rendement est un ratio annuel loyer/prix, tandis que la rentabilité intègre la revente et la plus-value sur toute la durée de détention. Si quelqu'un vous vend une distinction subtile entre les deux, il vous vend surtout quelque chose.
- Net-net
- Le rendement après charges et après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. C'est le seul chiffre comparable d'un investisseur à l'autre, parce que c'est le seul qui intègre votre TMI. Un net-net ne se calcule pas sans connaître la tranche d'imposition de la personne.
- Cash-flow
- Ce qui reste sur votre compte à la fin du mois : loyer encaissé moins mensualité, charges et impôt. Négatif, on parle d'effort d'épargne — vous complétez chaque mois. Positif, le bien s'autofinance et vous verse un revenu. Un investissement peut avoir un excellent rendement et un cash-flow négatif pendant vingt ans. Voir le calcul du cash-flow mensuel en détail.
- TMI (tranche marginale d'imposition)
- Le taux qui frappe votre dernier euro de revenu : 0, 11, 30, 41 ou 45 %. Vos loyers venant s'ajouter au-dessus de vos autres revenus, ce sont eux qui subissent ce taux. À ne pas confondre avec votre taux moyen d'imposition, toujours plus bas.
- DMTO (droits de mutation à titre onéreux)
- La part fiscale des « frais de notaire », qui en représente près de 80 %. Environ 5,80 % du prix dans l'ancien, et les départements ont pu la majorer de 0,5 point entre avril 2025 et mars 2028. La rémunération réelle du notaire, elle, tourne autour de 1 % : l'expression « frais de notaire » est un abus de langage tenace.
- Amortissement
- En LMNP au réel, la déduction annuelle d'une fraction de la valeur du bien pour tenir compte de son usure théorique. C'est une charge comptable : elle ne sort pas de votre poche mais réduit votre base imposable. D'où l'impôt à zéro pendant une douzaine d'années sur beaucoup de meublés.
- TRI (taux de rendement interne)
- Le taux qui intègre tous les flux dans le temps — apport, cash-flows mensuels, prix de revente net d'impôt — et les ramène à un pourcentage annuel unique. C'est l'indicateur le plus juste et le plus manipulable : il dépend entièrement de l'hypothèse de revente que vous choisissez. Notre simulateur ne le calcule pas encore.
- Déficit foncier
- En location nue au régime réel, quand vos charges et intérêts dépassent vos loyers. Il s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt, et le surplus se reporte dix ans sur vos revenus fonciers. C'est le levier des biens à travaux. Notre guide du déficit foncier déroule un cas complet.
Trois exemples chiffrés, du brut à la vérité
Un rendement brut élevé ne veut pas dire un bon investissement. Ces trois cas partent de projets réalistes et montrent ce qu'il reste vraiment après charges, impôt et crédit. Cliquez sur un scénario pour le charger tel quel dans le simulateur et l'adapter à votre situation.
Studio meublé étudiant
78 000 € · loyer 460 €/mois · LMNP micro-BIC · financé à 100 %
Le 7 % « sexy » fond à 2,6 % net-net et le bien coûte 340 € par mois sans apport. Passer au LMNP réel ou mettre de l'apport change tout.
Charger cet exemple →T2 loué nu, ville moyenne
130 000 € + 8 000 € travaux · loyer 620 €/mois · 30 000 € d'apport · régime réel
Le régime réel efface l'impôt (déficit foncier grâce aux travaux et intérêts), mais l'effort d'épargne reste réel : vous construisez du patrimoine, pas du revenu immédiat.
Charger cet exemple →Colocation, petit immeuble
115 000 € + 15 000 € travaux · 3 chambres 1 150 €/mois · 25 000 € d'apport · LMNP réel
Fort rendement de la colocation + apport = le seul des trois cas où le bien s'autofinance et rapporte chaque mois. C'est ce que vise un cash-flow positif.
Charger cet exemple →