Passoire thermique : investir dans un logement classé F ou G

Le calendrier : quand un logement devient-il impossible à louer ?

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 intègre la performance énergétique dans les critères du logement décent. Un logement non décent ne peut pas être proposé à la location. Les échéances, telles que publiées par service-public.gouv.fr :

L'interdiction s'applique aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à partir de ces dates. Un bail en cours n'est pas rompu, mais il ne pourra pas être reconduit tel quel.

Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté : ni révision annuelle, ni hausse à la relocation, ni au renouvellement du bail (ministère de la Transition écologique).

Ce que ça change au calcul de rentabilité

Une passoire ne se simule pas comme un bien ordinaire. Trois lignes doivent y figurer dès le départ :

• Les travaux de rénovation énergétique, dans le coût d'acquisition. Ils entrent dans le coût total, donc dans le rendement net et le montant emprunté. Faites chiffrer l'isolation, le chauffage et la ventilation avant l'offre, pas après.
• La vacance pendant le chantier. Trois mois sans loyer, c'est 25 % de moins sur la première année : baissez le taux d'occupation en conséquence.
• Le loyer gelé. Tant que le logement reste en F ou G, le loyer ne suit pas l'indice de référence des loyers. Sur dix ans, l'écart avec un bien rénové se creuse.

Exemple : le « bon prix » d'un T2 classé G

Un T2 affiché 120 000 € au lieu de 145 000 € pour un bien comparable classé D. Loyer de marché : 650 € par mois une fois rénové.

• Sans travaux, le bien affiche 6,5 % brut, mais il ne peut plus être loué avec un nouveau bail depuis le 1^er janvier 2025.
• Avec 28 000 € de travaux pour passer en D, le coût d'acquisition atteint environ 157 600 € avec les frais de notaire : le rendement brut sur le coût réel tombe à 4,9 %.
• La décote de 25 000 € couvrait presque exactement les travaux. L'affaire est correcte, sans plus : c'est la négociation qui fera la différence.

Ces montants sont indicatifs. Seul un devis d'artisan, idéalement appuyé sur un audit énergétique, dit ce que coûtera la rénovation du bien que vous visitez.

FAQ

Puis-je acheter un logement classé G pour le louer ?

Vous pouvez l'acheter, mais pas le louer avec un nouveau bail tant qu'il reste en G. Il faut prévoir les travaux avant la mise en location et les inclure dans votre plan de financement : la banque les financera plus facilement s'ils figurent dans le dossier dès le départ.

Le DPE d'un logement ancien est-il fiable ?

Le DPE a changé de méthode de calcul en 2021, puis pour les petites surfaces en 2024. Un logement peut donc changer d'étiquette sans travaux. Vérifiez la date du DPE fourni par le vendeur et demandez-en un récent si nécessaire.

Les travaux sont-ils déductibles ?

En location nue au régime réel, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles des revenus fonciers, et le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Les travaux d'agrandissement ou de construction ne le sont pas. En meublé au réel, les travaux s'amortissent.