Premier investissement locatif : ce que la banque calcule

Les deux règles du HCSF

Depuis le 1^er janvier 2022, la recommandation du HCSF est juridiquement contraignante pour les banques :

• Taux d'effort maximal de 35 % des revenus nets de l'emprunteur, assurance emprunteur comprise.
• Durée maximale de 25 ans. Elle peut aller jusqu'à 27 ans dans le neuf ou l'ancien avec d'importants travaux, les deux années supplémentaires servant de différé d'amortissement.

Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production trimestrielle. Mais au moins 70 % de ces dérogations sont réservées à l'achat d'une résidence principale. Pour un investissement locatif, la dérogation existe, mais elle reste rare : partez du principe que les 35 % s'appliquent à vous.

Comment les loyers entrent dans le calcul

Le HCSF fixe le plafond, pas la façon de compter les loyers. En pratique, la plupart des banques retiennent environ 70 % du loyer attendu dans vos revenus, pour tenir compte de la vacance et des charges. Certaines raisonnent en différentiel (le crédit moins les loyers), ce qui est plus favorable. Demandez à votre banque ou à votre courtier quelle méthode elle applique : l'écart peut décider du dossier.

Exemple : un salarié à 3 200 € nets par mois

• Aucun crédit en cours. Il vise un T2 à 150 000 €, loué 700 € par mois.
• Coût total avec 8 % de frais de notaire : 162 000 €. Apport de 12 000 €, emprunt de 150 000 € sur 20 ans à 3,5 %.
• Mensualité : 870 €, plus environ 42 € d'assurance (0,34 % par an), soit 912 €.
• Revenus retenus : 3 200 + 70 % × 700 = 3 690 €. Taux d'effort : 912 ÷ 3 690 = 24,7 %.

Le dossier passe la règle des 35 %. La banque regardera ensuite le reste à vivre (ce qui reste après toutes les charges), la stabilité des revenus et l'épargne résiduelle après l'apport. Si ce propriétaire est locataire de sa résidence principale, son loyer n'est pas un crédit : il pèse sur le reste à vivre, pas sur le taux d'effort.

Les erreurs d'un premier investissement

• Juger au rendement brut. Un 7 % brut peut tomber sous 3 % net-net une fois les charges et l'impôt déduits. Regardez le rendement net-net et le cash-flow.
• Épuiser l'épargne dans l'apport. Une banque préfère souvent un apport qui couvre les frais de notaire et une épargne de précaution intacte.
• Oublier la taxe foncière. Elle représente souvent un à deux mois de loyer par an.
• Acheter un logement classé F ou G sans chiffrer les travaux. Voir passoire thermique et location.

FAQ

Peut-on emprunter sans apport pour un investissement locatif ?

C'est possible mais de plus en plus rare. Les banques demandent le plus souvent au minimum les frais de notaire et de garantie, soit 8 à 10 % du prix dans l'ancien.

Vaut-il mieux 20 ou 25 ans ?

Une durée plus longue baisse la mensualité, donc le taux d'effort, et améliore le cash-flow. Elle augmente le coût total des intérêts. Le simulateur vous montre les deux effets en changeant une seule case.

Que mettre dans le dossier de prêt ?

Les pièces d'identité et de revenus, l'avis d'imposition, les relevés de compte, le compromis de vente, et une présentation chiffrée de l'opération. Voir le dossier bancaire d'un investissement locatif.