LMNP : les amortissements réintégrés dans la plus-value à la revente

Ce que dit la règle

La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) a ajouté un paragraphe III à l'article 150 VB du Code général des impôts. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction pendant la location meublée.

En clair : chaque euro d'amortissement qui a effacé de l'impôt sur les loyers revient dans la plus-value au moment de vendre. Le bien est traité comme s'il avait été acheté moins cher.

La règle ne s'applique pas aux logements situés dans certaines résidences : résidences étudiantes (art. L631-12 du Code de la construction et de l'habitation), résidences seniors, EHPAD et établissements médico-sociaux. L'exception tient au type de résidence, pas au locataire : un studio meublé classique loué à un étudiant n'en bénéficie pas.

Exemple : la même revente, avant et après la réforme

Un appartement acheté 180 000 €, loué meublé au réel pendant 10 ans, revendu 210 000 €. Amortissements déduits : 4 500 € par an, soit 45 000 €. L'exemple ne tient pas compte des forfaits de frais d'acquisition (7,5 %) et de travaux (15 %) que le vendeur peut ajouter au prix d'achat : ils réduisent la plus-value dans les deux cas.

Les abattements pour durée de détention sont ceux publiés par service-public.gouv.fr : 6 % par an de la 6^e à la 21^e année pour l'impôt sur le revenu, 1,65 % par an sur la même période pour les prélèvements sociaux. Au bout de 10 ans : 30 % et 8,25 %. La plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Entre 22 et 30 ans, la réintégration ne pèse plus que sur les prélèvements sociaux ; au-delà de 30 ans, elle n'a plus aucun effet.

Faut-il encore choisir le LMNP au réel ?

Souvent, oui. Pendant la location, l'amortissement du bâti (environ 85 % du prix sur 25 à 30 ans) et du mobilier ramène le résultat imposable à zéro pendant des années. Sur 10 ans, l'impôt évité sur les loyers dépasse fréquemment le supplément payé à la revente, surtout avec une tranche marginale à 30 % ou plus. Mais le calcul n'est plus automatique :

• Revente prévue avant 10 ans : les abattements sont faibles, la réintégration pèse plein pot.
• Petits loyers : si le micro-BIC n'impose déjà presque rien, l'avantage du réel pendant la location est mince et la facture de sortie reste.
• Détention longue : au-delà de 22 ans, l'impôt sur le revenu de la plus-value disparaît, amortissements ou pas ; au-delà de 30 ans, les prélèvements sociaux aussi.

Le simulateur compare les quatre régimes sur vos chiffres, dont le LMNP au réel, et affiche le montant amorti chaque année : c'est le chiffre qui reviendra dans la plus-value.

FAQ

Quels amortissements sont réintégrés ?

Ceux qui ont été admis en déduction du résultat imposable pendant la location meublée. Un amortissement que vous n'avez pas pu déduire (parce qu'il aurait créé un déficit) et qui reste en report n'a pas réduit votre impôt ; la règle vise les montants effectivement déduits. Faites vérifier le détail par votre expert-comptable avant une vente.

La règle s'applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?

Oui. Ce qui compte est la date de la cession : toute vente réalisée depuis le 15 février 2025 est concernée, y compris pour les amortissements déduits avant cette date.

Et en location nue ?

La location nue ne permet pas d'amortir le bien : il n'y a rien à réintégrer. Le régime réel foncier déduit les charges et les intérêts, et le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.